住宅ローンの金利タイプは固定金利型を選ぶのが基本

ここでの固定金利型は全期間固定金利型を指し、住宅ローンの金利タイプは固定金利型を選ぶのを基本とします。よく固定金利型はこれから教育費などの大きな支出を控えている人向けと言われますが、個々の状況に関わらず金利上昇による影響は誰でも受けます。

そもそも金利に関係なく、数千万円の借金をしている時点でリスクを抱えています。仕事が順調であればいいですが、借入時点で保証されているわけではありません。家計への影響を最小限に抑えるためにも固定金利型を選ぶのがベストです。

また固定金利型を選んではいけない金利水準として、金利が高止まりしてから下落傾向にあるときと言われます。このときには固定金利型ではなく変動金利型を選んだ方がいいですが、下落傾向がいつまでも続くことが予測できるかどうかが問題です。結果的に固定金利型を選んでしまい、変動金利型の方が利息額は少なかったはずという状況になる可能性はあります。しかしこれは結果論で、固定金利型を選ぶことで金利上昇による利息額の増加を回避している大きなメリットを受けてきたことで良しと考えればいいのです。

ただ借入当初から借り換えを計画し、金利推移を見て借り換えをすることを前提としており、シミュレーションを自ら時間をかけて行うことが苦ではない人は変動金利型や10年固定も候補となり、利息額を減らせる可能性があります。この場合でも借入当初のシミュレーション結果だけを見て、借入金額を増やす目的で変動金利型を選ぶわけではありません。つまり借入当初に金利が上がらないことを前提としたシミュレーションで金利タイプを選んだり、借入金額を増やすためだけに変動金利型を選んだりしないことが重要です。

人は将来のリスクより目の前のリターンに注目しがちですので、金利が上昇するリスクより利息額が少ない今を自然と大きなメリットと考えているのかもしれません。

住宅ローンの見逃せない変動金利型の特徴

住宅ローンの金利タイプは全期間固定金利型が基本であることを説明しました。私の知っている範囲ですが、固定金利型を選ぶ人は金利タイプの選択に悩んでいない印象があります。金利推移が低い時期は特に迷いなく固定金利型を選んでいます。

ただ変動金利型や10年固定を選ぶ価値がないわけではありません。まずは変動金利型の見逃せない特徴について紹介しておきます。

借入当初から10年間金利が上昇しなければ変動金利が得

利息額は、「融資残高×金利」で決まりますので、融資残高が少なければ金利が上昇してもその影響は大きくありません。金利上昇による影響は具体的に確かめた方がいいので、いくつかシミュレーション結果を紹介いたします。

2019年４月時点の金利を参考に、全期間固定金利型の金利を1.70%、変動金利型の金利を0.50%としてシミュレーションしてみます。

［借入条件］借入金額3,000万円/返済期間30年（元利均等返済）

このシミュレーション結果で変動金利型を選んでしまう人は、毎月の返済額だけで判断していないでしょうか。毎月の返済額が10万円を超えると返済額としては高いという印象があるでしょうし、返済額の差が16,000円ほどあると、その分、ほかの支出に使えると考えるでしょう。

利息総額を見ると、600万円の違いがありますので、変動金利型を選び、できる限り負担を減らしたいと考えるのもわかります。ただ変動金利は金利が変動しないことを前提としたシミュレーション結果ですので、これで結論を出すには早すぎます。

ここでの本題は、変動金利が当初10年間で金利変動したらどのような影響があるかを見ることですので、次のシミュレーションを確認してみましょう。

　［金利の変化］５年後に＋1.00%、10年後に＋1.00%

※変動金利型の1.25倍ルール等は考慮しておりません。

借入当初より2.00%上昇したことになりますが、変動金利型の基準金利を2.75%としている金融機関は多いですので、けた外れに上昇した数値ではありません。５年目に１％、10年目に１％上昇すると、ほぼ固定金利型と変わらないことがわかります。

次に、当初10年間は金利変動せず、15年目と20年目に変動した場合でシミュレーションしてみましょう。

［金利の変化］1５年後に＋1.00%、20年後に＋1.00%

変動金利型を見ると、金利上昇により返済額は10万円超えるのは当然として、利息総額は400万円程度にとどまっています。このように金利が上昇するにしても上昇するタイミングによって利息総額が異なることがポイントです。

変動金利型を選ぶ人は、当初10年間に２％以上の金利変動が起きないと考えていなければならないことになります。

住宅ローンの検討しておきたい10年固定の特徴

次に金利タイプ10年固定の特徴について解説します。10年固定は、先ほど説明した変動金利型の長所を生かした金利タイプと言えます。融資額が大半残っている借入当初の金利上昇を回避するために、当初の10年のみ固定金利を適用させることだけ確定し、10年目以降は金利の動向を見て、引き続き10年固定（又は全期間固定金利）にするか変動金利にするかを選択します。

「融資残高×金利」の関係を上手に利用した金利タイプの選択ですが、固定金利期間満了後に再び金利選択をしなければならず、そのときの金利水準により金利が決定するため、金利上昇のリスクを完全に回避できるわけではありません。

変動金利型と同様、10年固定もシミュレーションして、全期間固定金利型との違いを確認してみましょう。2019年４月時点の0.70％で試算しています。

10年固定は変動金利型より金利が高いため、利息総額や毎月の返済額は変動金利型より高くなりますが、全期間固定金利型ほどではありません。ただ変動金利型と同様、金利が変動しなかった場合の結果ですので、判断材料にはなりません。10年後に金利が上昇した場合でシミュレーションしてみましょう。

［金利の変化］10年後に＋2.00%

10年後に再び10年固定を選択するとして、切り替え時に２％上昇していた場合、全期間固定金利型や変動金利型で５年後・10年後に金利上昇したときとあまり変わらない結果となりました。金利変動の変化によっては変動金利型と10年固定の違いが小さいことから、10年固定の金利が低く設定されているのかもしれません。ただ10年以内の金利上昇が大きいほど、変動金利型より10年固定の方が金利上昇リスクを回避することができます。

いずれにしても10年固定も10年後に金利が２％上昇していると全期間固定金利型とほぼ変わらないことから、２％上昇を想定するかどうかが判断材料になります。もちろん想定ですので、確実な判断材料ではありません。

住宅ローンの固定か変動を選ぶために知っておきたい基本的な特徴

住宅ローンの固定金利と変動金利のそれぞれの特徴についてはご存知かもしれませんが、ここでは一般的な金利タイプの特徴を解説していきます。

住宅ローンの全期間固定金利型の特徴

住宅ローンの全期間固定金利型は、借入期間中の金利変動がないため、総返済額が借入時点で決まっていることです。将来の金利上昇によるリスクを金融機関側に負ってもらうことになりますので、金利は変動金利より高くなります。

住宅ローンの固定金利期間選択型の特徴

住宅ローンの固定金利期間選択型は、固定金利の期間が限定されており、期間満了後に再び変動金利か固定金利を選択しなければなりません。また期間満了後の金利水準で金利が決定しますので、固定期間を選び続けても金利が上昇する可能性があります。

住宅ローンの変動金利型の特徴

住宅ローンの変動金利型は、金利上昇のリスクを借り手が負う金利タイプです。返済期間中も金利が変動しますので、金利が上昇した場合には返済額が増える可能性があります。

住宅ローンの固定と変動の選び方｜固定金利型の推移

住宅ローンの固定と変動の選び方｜変動金利型の推移

住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべきこと

住宅ローンの借り換えは利息の負担を軽減できる効果的な方法ですが、借り換え先に住宅ローンの諸費用を支払わなければならないため、住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべき方法について解説します。

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「一部繰り上げ返済」

一部繰り上げ返済について知っている人は多いかもしれません。住宅ローンの借り換えを検討している人の中には、すでに一部繰り上げ返済をしている人もいらっしゃるでしょう。

一部繰り上げ返済は、利息額を減らす効果があります。住宅ローンの借り換えも利息額を減らす効果がありますが、一部繰り上げ返済では費用がかからない場合が多いため、借り換えよりも気軽に行うことができます。

一部繰り上げ返済はほとんどの金融機関で手数料が無料となっています。都市銀行など店舗型の金融機関の窓口では有料になることがありますが、ウェブ経由の一部繰り上げ返済で無料にしている場合がほとんどです。

住宅ローンの借り換えのハードルが高いと感じた場合は、「一部繰り上げ返済」という方法があることも覚えておいてください。定期的に一部繰り上げ返済をし、タイミングを見て住宅ローンの借り換えをする方法が良いでしょう。

住宅ローンの借り換え前に一部繰り上げ返済の効果を知ろう

住宅ローンの一部繰り上げ返済による効果をシミュレーションしてみました。一部繰り上げ返済のタイミングによってその効果は異なりますが、後半で解説する住宅ローンの借り換えのシミュレーションで効果の違いを比較してみてください。

次に、金利２％で借り入れている場合の一部繰り上げ返済の効果を見ておきましょう。金利以外の条件は同じです。

住宅ローンの借り換えの諸費用として100万円かかるとし、同額の100万円を一部繰り上げ返済にあてた場合は、金利２％で約45万円の利息額を減らすことができます。一部繰り上げ返済も現金が必要な点では住宅ローンの借り換えと同じですが、一部繰り上げ返済は元金へ充当され、住宅ローンの借り換えは金融機関の手数料として支払われます。

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「金利タイプの変更」

金利タイプの変更は、変動金利型から固定金利型へ、固定金利型から変動金利型へと変更することで、同じ金融機関で手続きをします。変動金利型から固定金利型なら金利上昇リスクを回避すること、固定金利型から変動金利型なら金利による利息額の負担を減らすことを目的としています。

また、金利タイプの変更で利息額の負担を減らしたい場合、市場全体の金利が以前より低下していることが条件となります。金融機関との金利差を利用した方法ではないためです。市場の金利が低下していれば、変動金利型から固定金利型への金利タイプの変更でも金利差が小さくなる可能性があります。また固定金利型から変動金利型への金利タイプの変更ならより利息額の負担を減らせるかもしれません。

いよいよ住宅ローンの借り換えについて見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えで得られる効果

住宅ローンの借り換えがどのくらいの効果があるのか知っておいた方がいいでしょう。先ほど解説した「一部繰り上げ返済」や「金利タイプの変更」と比較し、ご家庭にとって向いていると思われる方法を選択するためです。住宅ローンの借り換えで得られる効果にはいい効果と悪い効果がありますので、それぞれ確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えで期待したい効果

住宅ローンの借り換えをする目的でもありますが、借り換えで期待したい効果は利息額の軽減です。軽減された分は、返済期間を短くして退職前までに完済できるよう調整したり、毎月の返済額を減らして生活にゆとりをもたらしたりする効果があります。

住宅ローンの借り換えで負担額が減るのは、次の場合です。

　住宅ローン残高＋利息額＞住宅ローン残高＋利息額＋借り換えによる諸費用

住宅ローンの借り換えでは、新しく住宅ローンを借りることになりますので、諸費用がかかりますが、諸費用を支払っても利息額が減る場合に借り換えを行います。

住宅ローンの借り換えで気を付けておきたい影響

住宅ローンの借り換えでは諸費用が必要です。新規で借りたときに比べ、住宅ローンの借入額は減少していますので、当初ほど諸費用はかかりませんが、それでも数十万円はかかるでしょう。

諸費用は現金で支払うことが一般的ですので、貯蓄額が減少します。住宅ローン返済中のご家庭では、これから教育費がかかる人も多いと思いますので、住宅ローンの借り換えに貯蓄を使っても問題ないか将来の支出を考えておく必要があります。

＜住宅ローンの借り換えによる諸費用の額＞

住宅ローンの借り換えをしない方がいいケース

住宅ローンの借り換えは、現在の貯蓄額が減る代わりに、将来の返済額を減らします。長い目で見れば、住宅ローンの借り換えをして、総返済額を減らした方がいいのですが、今あるお金を残しておく方が安心する人もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンの借り換えで貯蓄が増えるわけでも、お金を受け取れるわけでもありません。そのため、現在の貯蓄額を減らしてしまうと他の支出に影響が出る場合は住宅ローンの借り換えによる効果があると分かっていても避けた方がいいかもしれません。

住宅ローンの借り換え方法を９つのパターンから選ぶ

住宅ローンの借り換えには６つのパターンがあります。借り換えの目的は利息額を減らすことですが、それ以外の目的で借り換えを行うこともできます。どのパターンにあてはまるか確認してみましょう。

効果は金利水準に変化がない場合で、金利水準の推移によって効果は変わります。

(1)　全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えは、金融機関の金利差を生かしたパターンです。借り入れている固定金利型の金利が４％で、新たに借り入れる固定金利型の金利が３％であれば、１％低い金利で借りることができます。

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えではリスクが変わらないため、住宅ローンの借り換えで基本的なパターンと言えます。現在、全期間固定金利型で借り入れている人は、まず全期間固定金利型への借り換えを検討してみましょう。

(2)　 全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを負うことなく、金利負担を減らす方法です。固定金利期間が終了後に金利タイプを再び選ばなければならず、金利が上昇している可能性がありますが、そのときには住宅ローンの残高がかなり減っているため、多少の金利上昇も問題ないと思われます。もちろん、シミュレーションをして確認しなければなりませんが、全期間固定金利型より固定金利期間選択型の方が金利は低く設定されますので、その差を生かした借り換えとなります。

(3)　 全期間固定金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から変動金利型への借り換えは、金利上昇リスクを新たに抱え、借り換えによる効果を重要視したパターンです。元々全期間固定金利型の金利より変動金利型の金利が低い上、金利水準の低下を伴っていれば、さらに低い金利で借り入れることが可能です。

新たに金利変動リスクを負うことを許容できるかどうかが問題となりますが、住宅ローンの借入残高が十分に減っていれば、リスクを許容できる可能性は高くなります。

(4)　変動金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えと同様、同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えです。借り換え時の金利水準より現在の金利が下がっている状況なら検討する価値があります。

同じ金利タイプの住宅ローンの借り換えなので、リスクは変わりません。借り換えのタイミングによりますが、変動金利型であっても、返済が進んでいれば、住宅ローン残高は減少していますので、金利上昇によるリスクは減少しているでしょう。念のため引き続き変動金利型で問題ないか、確認してから借り換えを実行すると安心でしょう。

(5)　変動金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利変動リスクを回避することが第一の目標です。金利が上昇傾向にあるときに行われる借り換えです。変動金利型が上昇していると固定金利型は先行して上昇しているのが一般的ですので、金利面で有利になる可能性は低いですが、これ以上、金利上昇により利息額が増えるのを防ぐことが重要です。さらに借り換え検討時まで変動金利型による恩恵を受けているでしょう。

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利上昇をどれだけ抑えられるかがカギとなります。金利が上昇傾向にあると言っても、借り換え後に金利が下降する可能性もあるため、住宅ローンの借り換えをするか判断は難しいところです。変動金利型の金利が３％になったら住宅ローンの借り換えをすると決めておけば、迷いはなくなるでしょう。

(6)　変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを回避しつつ、金利の上昇を最小限におさえたい人向けの借り換えです。一般的に変動金利型より固定金利型の方が金利は高いですが、固定金利期間選択型の金利は固定金利の期間によっては変動金利型の金利水準に近い金利で借りられます。また固定金利期間中は金利変動リスクを回避することができますので、当初は変動金利型にしたものの、金利上昇の家計に及ぼす影響が大きくなった場合などに有効です。

(7)　 固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えは、当初の固定金利の期間満了時に他の金勇機関の固定金利期間選択型に借り換える方法です。金利上昇リスクは当初から引き続き回避でき、市場金利の状況によっては同タイプの金利でも利息額の負担を減らすことができます。

(8)　固定金利期間選択型から固定金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型の期間終了後、同じ金融機関で固定金利型を選びたい場合、全期間固定金利型は選べず、固定金利期間選択型か変動金利型を選ぶのが一般的です。固定金利期間選択型の期間満了後に、、残りの期間をすべて固定金利型にしたい場合を含めて、住宅ローンの借り換えを行うパターンです。

固定金利型から固定金利型への借り換えなので、新たにリスクを負うことはありません。ただ住宅ローンの借り換えをしなくても、固定金利期間選択型の期間満了時の金利水準で金利が決まりますので、住宅ローンの借り換えを選んだとしても金利が上昇している可能性があります。

(9)　固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えは、たとえば10年固定であれば10年経過した時の金利タイプ選択時に行います。金利タイプの選択は、同じ金融機関で行いますが、金利タイプを検討しなければならないタイミングで住宅ローンの借り換えを実行するパターンです。

固定金利期間選択型の場合、固定期間が終われば強制的に考える時期が訪れますので、住宅ローンの借り換えを選択肢に加えます。変動金利型への借り換えで、金利変動リスクを負うことになりますので、金利上昇したらどのていど利息額が増えるか試算しておくといいでしょう。

住宅ローンの借り換えを諸費用も借りて資金なしで行う

住宅ローンの借り換えは、総返済額を減らす効果がある一方、借り換え時に諸費用が発生するため借り換え用の資金を準備しておかなければなりません。資金が十分でなければ借り換えができず、住宅ローンの負担を減らす機会を逃してしまいます。

しかし諸費用を含めて借り換えできる金融機関であれば、事前の準備は不要です。諸費用を借り入れるため新たに利息が発生しますが、その分を考えても借り換えによる効果があるかどうかの確認は必要です。

＜借り換え費用を借りられる金融機関＞

諸費用を含めて借り換えを行う場合でも、諸費用がなるべく安い金融機関で借り換えることができれば、諸費用にかかる利息額を抑えることができ、借り換えの効果を十分に発揮できるでしょう。

借入金額とほぼ同額の資産があれば、全額借り入れしても良さそう

3,000万円の住宅を取得しようすとする際、3,000万円全額借り入れるとします。当然利息が発生しますが、別に3,000万円の資金があり借入利率を上回る運用できるのであれば、3,000万円で一括購入するより良いのではないか、と考えるでしょう。ただ住宅ローンを利用すると、利息額以外に、融資金額に応じた事務手数料がかかります。まず、金利の低いフラット35S（Ａタイプ）で全額借り入れた場合と一括購入した場合とで比較してみましょう。

【比較１】フラット35S（Ａタイプ）/借入金額3,000万円/返済期間30年

2019年２月の金利は、当初10年1.50%、11年目以降1.75%となっています。これらの条件で利息額と事務手数料（融資金額×1.08%）を計算すると、次のようになります。

・利息総額　7,869,279円
・事務手数料　324,000円
合計　8,193,279円
※登記費用や司法書士報酬などその他の費用は考慮せず。

住宅ローンで全額借り入れると、一括購入した場合と比べ、約820万円余分にかかることになります。全額借り入れたことで手元に残った3,000万円を運用し、30年間で約820万円の利益が出ればいいことになります。上場株式や投資信託の税率は20.315%ですので、税金を考慮すると、約1,030万円の利益が必要となります。3,000万円の資金を30年間複利運用し、4,030万円にするためには、実質年利約0.989%を超えればいいことになります。ポートフォリオ運用をした経験がある人であれば、0.989%という数値は決して難しくないと感じるのではないでしょうか。また１％の複利運用で、30年後には約1,000万円増えることも魅力です。さらに、つみたてNISAやiDeCoを利用すれば税制優遇を受けられるためより効果的に運用することができます。3,000万円の借り入れで、住宅ローン控除による還付金が10年間で250万円程度あれば、プラス要素です。

もちろん、デメリットもあります。まず計算は、3,000万円を使わず、すべて運用に回せる状態でなければなりません。教育費用などに使ってしまうと運用効率が落ちますので、事前に運用できる金額を決めておくといいでしょう。ただ手元に資産が残るため、緊急資金に利用できるというメリットもあります。また元本保証のない資産運用ですので、結果的に一括購入した方がよかったことになる場合もあります。

【比較１】物件価格の８割を借り入れた場合と比べると？

3,000万円の現金を持っている人は少ないかもしれませんので、もう少し現実的に、全額借り入れる場合と600万円（融資率８割）を頭金にし2,400万円借りた場合とで比べてみます。全額借り入れた場合は600万円を運用に回すことにします。

近年の住宅ローンでは、融資率９割以下や８割以下になると金利が下がる商品があります。このことを踏まえて、比較してみましょう。

・3,000万円借り入れ　当初10年1.50%/11年目以降1.75%
　事務手数料1.08%
・2,400万円借り入れ　当初10年0.96%/11年目以降1.21%
　事務手数料2.16%

上記の条件で計算すると、次のようになります。

・負担額　2,572,519円
※600万円多く借り入れたことによる増加分

事務手数料率は低くなるものの、3,000万円全額借りると、約257万円負担が増えることになります。600万円を元手に30年間の投資で323万円（税金考慮済）以上利益が出ればいいことになります。先ほどと同様、複利計算で必要な利率を計算すると、実質年利1.446%必要となります。こちらもポートフォリオ運用では難しい運用とは言えません。なお、こちらのデメリットも先ほどと同様です。

【比較２】は誰でも実践できそうな方法？

【比較１】は現金3,000万円がなければなりませんが、【比較２】は600万円あればできますので、比較的ハードルは高くないかもしれません。ただ一般的に借金は少ない方が精神的な負担は軽いと思いますので、この方法を選択するための条件を考えてみます。

＜あえて全額借り入れる場合の条件＞
・ある程度の投資経験がある。
・資金を他に回す必要がない。
・運用が上手くいかなくても、自ら選択したこととし後悔しない。
・年収1,000万円以上などある程度の収入がある人ほど積極的に利用できる。など

他にも条件があるかもしれませんが、誰でも積極的に利用できる方法とまでは言えないでしょう。

預金連動型住宅ローンを利用する方法も

預金連動型住宅ローンは、預金残高分の利息はかからない商品です。そのため、資産運用に自信のない人は、預金連動型住宅ローンを利用することで、利息負担を軽減することができます。たとえば、3,000万円のローンを組み、預金に3,000万円あれば利息はかかりません。

ただ預金連動型住宅ローンは、住宅ローン残高分は引き出せません（引き出すと利息を負担しなければならない）ので、3,000万円全額を資産運用に回すことはできません。また東京スター銀行の住宅ローンを想定していますが、融資率９割以内でなければならず、全期間固定金利型がありません。また預金連動型と言っても諸費用はかかりますので、3,000万円以上の資金が必要となります。住宅ローンの借入利率以上の運用をして利益を得たい場合には対象外の商品となってしまいます。

「全額住宅ローンを組んで運用した方が得か？」まとめ

住宅ローンの低金利を利用した投資について初めて知ると、目からうろこが落ちるような感じを受けるかもしれません。くれぐれもその感情のまま行動せず、ご自身の状況を踏まえ、メリット・デメリットを考えてから実行してください。

住宅ローンの選び方７つのポイント

私が住宅ローンを選ぶ際にポイントとしている７つのポイントを紹介いたします。どのような住宅ローンを選べばいいか、基本的にこれから紹介する７つのポイントをもとに判断しています。

大まかには優先順位の高いポイントから紹介していますが、住宅ローン選びで重要なポイントは「金利」「諸費用」「保障」で、「火災保険」と「特典」は参考程度となります。詳しくはそれぞれの項目をお読みください。

(1)　住宅ローンを「種類」で選ぶ

住宅ローンの種類には、公的住宅ローンと民間住宅ローンに分けられます。公的住宅ローンは、財形住宅貯蓄が代表的です。地方自治体によっては住宅ローンの補助制度がありますが、利用できる人は限定されています。そのため住宅ローンを選ぶ人の大部分は民間住宅ローンを選ぶことになります。

ただ、住宅ローンの大部分を民間住宅ローンが占めていますので、住宅ローン選びにはあまり役に立ちません。そこで、住宅ローンの特徴で分けた住宅ローンの分類を紹介しておきます。

勤務先との提携住宅ローンを利用できる人は限定的ですが、利用できる人は優先的に調べて、借入条件を確認してください。

(2)　住宅ローンを「金利タイプ」で選ぶ

住宅ローン選びで最初に決めておきたいのが金利タイプです。金利タイプは、変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の３つが基本です。フラット３５は全期間固定金利型に該当し、変動金利型と固定金利型の両方で借り入れをするミックス型もあります。それぞれの金利タイプの特徴は次のとおりです。

ここで紹介した特徴は一般的なものであり、住宅ローンを選ぶポイントにしてしまうと間違った判断をしてしまう可能性があります。住宅ローンの金利タイプを選ぶ方法やポイントは次のとおりです。
・借入金額を増やすために変動金利型を選ばない。
・毎月の返済額を減らすために変動金利型を選ばない。
・子育て世代（返済額が一定で安心である）という理由だけで固定金利型を選ばない。
・変動金利型は金利が上昇したと仮定したシミュレーションをして、家計への負担を確認する。
・借入条件や家族の方針、考え方を聞かれる前に変動金利型や全期間固定金利型を勧めてくる人は信じるな（特定の住宅ローンを売りたいだけの可能性あり）。

(3)　住宅ローンを「返済方法」で選ぶ

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。ネット銀行等を中心に元利均等返済しか扱っていない金融機関が多いため、自由に選択できない可能性はあります。総返済額をできる限り少なくしたい人にとっては元金均等返済がお勧めですが、そもそも取り扱っていない可能性もあり、元金均等返済を取り扱っている金融機関を軸に住宅ローン選びをすると、金利や諸費用など他の負担が増え、結果的に総返済額が増えることもあります。

そのため、金利や諸費用、保障を中心に金融機関を絞り込み、最終的な借入先で返済方法を選べる場合に検討しましょう。

ただ実際にシミュレーションして、どの程度差がでるのか確認した方が正しく判断できますので、一度、予定している借入条件で２つの返済方法の違いを確認するといいでしょう。

(4)　住宅ローンを「諸費用」で選ぶ

住宅ローンの諸費用には金融機関によって差がつく費用とあまり大差はつかない費用があります。登記費用や不動産取得税、司法書士への報酬など差がつかない費用は比較の際には省き、差がつきやすい「事務手数料」や「保証料」で比較します。

都市銀行や地方銀行は保証料メインで、ネット銀行等は事務手数料がメインですので、「保証料０円」とあっても、事務手数料で同額がかかる場合があり、比較する際には注意が必要です。

事務手数料は、固定の金融機関と「融資金額✕一定割合」とする金融機関があります。後者は融資金額が多いと費用が増えますので、一概にどちらがいいかはわかりません。

一方、保証料は融資金額と審査によって変わります。借入金額が多い場合、事務手数料は固定の方が負担は減りますので、どちらがいいかは借入条件によって異なります。

諸費用は住宅ローンの負担をできる限り減らしたいのであれば、必ず試算して確認しましょう。

(5)　住宅ローンを「保障」で選ぶ

「保障」は団体信用生命保険による保障内容のことです。契約者が死亡したり、所定の高度障害になったりするとその時点で住宅ローンの返済が免除される保障が従来からある団信保険で、一般団信と呼ばれています。この一般団信に所定のがん・心筋梗塞・脳卒中になると返済免除となる三大疾病保障付き団信もあります。一般団信と三大疾病保障付き団信は保険料無料（金利上乗せなし）の金融機関がほとんどです。

最近の団信は、全疾病保障付き団信まで保障内容が拡大しており、保険料無料の金融機関もあります。

保障を充実させる場合、金利に上乗せする形で保険料がかかる金融機関もあります。金利が変動する要因ですので、団信の保障を充実させる必要があるか決めてからシミュレーションしなければなりません。保障内容を充実させるかどうかのポイントは次のとおりです。
・すでに加入している保険で十分。
・すでに加入している保険を考えても保障内容を充実させたい。
・保障は充実させたいが、一般の保険も検討する。
「金利上乗せなし」の範囲内で選択する考え方もありますが、これだと負担を減らしたいだけで、家庭のリスクについて考えていないことになります。あくまでも今加入している保険を見直した上で、団信の保障内容を決定するのが原則です。

(6)　住宅ローンを「火災保険」で選ぶ

住宅ローンの利用することで火災保険料を割引する金融機関があります。地震保険も火災保険と同時に加入することができますが、少なくとも住宅ローンが完済するまで火災保険に加入することが条件となっています。

火災保険は必ずしも借入先から加入する必要はありません。火災保険料の割引があっても、元々保険料が高い可能性もあります。実際に、同じ保障内容でも40万円の差があったご相談者もいらっしゃいましたので、軽く見ることはできないのではないでしょうか。

火災保険料の割引があると選択肢は増えますが、基本的には自分で探して契約する方法で考えておきましょう。金融機関のサイトで火災保険料の割引を強調していたとしても、メリットになるかどうかわかりませんので、住宅ローンを選ぶ際のポイントにはなりにくいと考えています。火災保険料については金額を比較した方が確実ですので、物件が決まり次第、複数の保険会社に見積もりを依頼しましょう。

(7)　住宅ローンを「特典」で選ぶ

住宅ローンの特典に力を入れている金融機関もあります。住宅ローンを扱っているのは銀行だけではありませんので、イオン銀行のように買い物に特典をつけたり、楽天銀行のように楽天市場で利用できるポイントがついたりと様々です。

特典を売りにしている金融機関がありますが、金利や諸費用の差を埋めるほどの特典はほとんどありません。特典を比較する際には、できるだけ具体的な金額を出しますが、特典を中心に住宅ローンを選ぶ人は少ないのではないでしょうか。

住宅ローンを選ぶときの特典の扱いは、借入先を絞り込む際に金利や諸費用などで差がないときで構わないでしょう。

住宅ローンの選び方７つのワナ

住宅ローンの選び方７つのポイントを解説しましたが、住宅ローンを選ぶ際に注意しておきたい点も紹介しておきます。先ほどの７つのポイントだけでは自分に合った住宅ローンを選ぶのは難しいので、この注意点も参考にしてください。

(1)　住宅ローンを「金融機関サイト」で選ぶ

各金融サイトの住宅ローンのページを見ると分かりますが、金利を強調している金融機関、保証料０を強調している金融機関、団信の保障内容を強調している金融機関など様々です。

金融機関サイトで強調している内容は必ずしもメリットにはなりません。たとえば「保証料０円」と大きく書いてあったとしても、「保証料０円」は珍しいことではなく、保証料ではなく事務手数料がかかります。同じく「一部繰り上げ返済手数料無料」とあってもほとんどの金融機関では無料です。

サイト上で目立つ内容だけをポイントにしてはいけません。金融機関のサイトが最も信頼性の高い情報源ですが、調べる際には、先ほどの７つのポイントを探すために訪問します。すぐに得するかどうかだけを探そうとせず、まずは基本的な情報を収集し、比較する準備をしましょう。

(2)　住宅ローンを「ランキング」で選ぶ

金融機関のサイト以外で、住宅ローンのランキングを掲載しているサイトがあります。他の人と同じ金融機関で借りたい、住宅ローンを選ぶ時間がないからランキング上位の金融機関でいいという人はいいですが、自分に合った住宅ローンを選びたい人はあまり参考になりません。

金利は、借入金額や返済期間、金利タイプ、手数料タイプなど様々な借入条件によって異なります。都市銀行など審査によって金利が異なる場合もありますので、ランキングで選ぶのは危険です。

ただランキングは調べる優先順位として活用することができます。複数のランキングサイトから上位の金融機関をピックアップし、その金融機関のサイトを訪問し、情報を収集します。

(3)　住宅ローンを「専門家ブログ」で選ぶ

住宅ローンについて解説しているファイナンシャルプランナーなどの専門家ブログがあります。基本的には署名入りの記事は参考になりますが、その内容が当てはまるかどうかは分かりません。

住宅ローンは、収入や年齢、ご家庭の考え方などによって選び方は異なりますので、説得力のある記事であっても当てはまらない場合があります。

(4)　住宅ローンを「増税前後」で選ぶ

住宅購入（建築）は、消費税など増税前に駆け込み需要があります。消費税の場合、土地は非課税ですが、建物には消費税が課せられます。建物2,000万円で、２％の増税であれば、40万円負担が増えることになります。

ただ住宅建築の時期が重なると人手や建築材料が不足し、建築価格が上昇することもあります。どの程度上昇するか見えにくいですが、その地域の不動産会社に問い合わせ、増税前後で物件価格に変動があるかどうか聞いてみるのもいいでしょう。

(5)　住宅ローンを「控除額」で選ぶ

住宅ローンを利用して一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を適用し、所得税（住民税）の還付金を受け取ることができます。還付金の額が数十万円になることはよくあるため、上手に利用したい制度です。

たとえば共働き世帯の場合、借入金額の半分ずつを借り入れ、双方が住宅ローン控除を適用できれば、より多くの還付金を受け取れる可能性があります。

住宅購入費（建築費）の負担割合に応じて登記簿上の持分割合を合わせる必要があり、また万一離婚した場合にどのように分けるか課題になることがありますので、注意点を十分に確認してから借入方法を決めましょう。

(6)　住宅ローンを「住宅ローン」で選ぶ

住宅ローンを「住宅ローン」だけで選んでいないでしょうか。特に借入金額ですが、住宅ローンを選ぶ際の基礎となるのは将来の家計の分析です。家計の状況は個々に異なりますので、サイトで検索しても住宅ローンの情報ばかりで、家計との関連はあまり出てきません。

住宅ローンの特徴や比較にこだわりすぎて、住宅ローン商品の特性だけで選んでしまうと、根本的に家計に負担のある借り入れになっている可能性もあります。住宅取得は、少なくとも返済期間中の他の支出を予想し、無理のない返済をすることが前提です。

(7)　住宅ローンを「担当者」で選ぶ

返済負担のできるだけ軽い住宅ローンを選びたい人向けですが、住宅ローンを選ぶ際に絞り切れず、担当者のオススメやネットの情報で決めてしまわないようにしましょう。

ネット完結の住宅ローンのみしか扱っていない金融機関の場合、金融機関のサイト情報をよく読み、必要であれば問い合わせて不明な点を解決することになります。直接会って相談するのとは違い、勘違いしたまま手続きを進めてしまうことがあるかもしれません。

サイトに書かれていることも、一つひとつ確認し、必ず見積書で回答通りか照らし合わせましょう。最近は他行の住宅ローン商品を取り扱う金融機関が増えており、別の会社（フランチャイズ店）を案内される可能性もあり、住宅ローン選びが難しくなっています。

住宅ローン選びはご家庭で自ら何度もシミュレーションをして比較検討することが最も重要です。慣れないうちは時間がかかりますが、慣れてくれば住宅ローンのポイントが理解できるようになりますので、自分に合った住宅ローンを見つけるまで比較検討を繰り返しましょう。

まとめ

住宅ローンの選び方は正しく情報を把握することから始まります。シミュレーションは慣れるまで少し時間がかかり、大変ですが、できる限りご自分で納得できるまで住宅ローンを理解するために試算しましょう。そもそもサイトの情報がすべてではありませんので、借入先を３～５行ほどまで絞り込んだら、金融機関を訪問して直接相談しましょう。サイトに書かれていないお得な借入条件になるかもしれません。