フラット35をダブルで利用!ダブルフラットの特徴とメリット・デメリット

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フラット35には、ダブルフラットと呼ばれる商品があります。「ダブル」というぐらいですから、フラット35を2本利用した住宅ローンですが、あまり聞いたことがないかもしれません。

一般的にフラット35の金利は民間の長期固定金利より低く設定されており、フラット35の利用をお考えの人にとっては選択肢の一つになるでしょう。

そこで今回は、ダブルフラットの特徴、メリット・デメリットを紹介していきます。

ダブルフラットの特徴

ダブルフラットは借入期間の異なるフラット35を2つ組み合わせ、短い方のフラットが終了後に毎月の返済額が減り、返済負担を軽減させることができます。ダブルフラットの組み合わせは次の3パターンです。
・フラット20+フラット35
・フラット35+フラット35
・フラット20+フラット20
フラット20は借入期間が20年以下のフラットを指し、金利は借入期間21年以上のフラット35より低くなっています。

 

ダブルフラットのメリット

たとえば「フラット20+フラット35」で組み合わせた場合、当初20年が終了すれば毎月の返済額は減少します。どうしても退職後も返済し続けなければならない場合でも、フラット35の15年分だけの返済となりますので、返済負担は軽減されます。20年後を退職時に合わせるなど計画的な返済をすることができます。

また借入金の一部を金利の低いフラット20を利用しますので、すべてフラット35で借り入れるより、利息の負担を軽減することができます。

 

ダブルフラットのデメリット

同じく「フラット20+フラット35」で組み合わせた場合を考えますと、当初の20年間の返済額が増える可能性が高く、返済できるかどうかが問題となります。本来なら全額35年間で支払うところ、一部とはいえ返済期間を20年間に短縮していますので、誰でも利用できる方法ではありません。加えて、借入期間の下限が15年となっていますので、15年以内で組むことはできません。

またダブルフラットは2本の契約を結ぶため、金銭消費貸借契約や抵当権設定などの手続きが必要となり、融資手数料や印紙税、司法書士への報酬、登録免許税がそれぞれにかかります。加えて、ダブルフラットを利用できる金融機関が限られており、選択肢が少ないこともデメリットとして挙げられます。

ダブルフラットの概要

ダブルフラットの条件や借入可能額など商品概要を紹介します。

申込先 2本とも同一金融機関
申込時年齢 ・申込時の年齢が満70歳未満
 親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上も申込み可
総返済負担率 ・年収400万円未満30%以下
・年収400万円以上35%以下
資金使途 ・申込み本人または親族のための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金※借換えも対象
床面積 ・一戸建て70㎡以上
・マンション30㎡以上
借入額 借入合計200万円以上8000万円以下
かつ、建設費・購入価額以内
借入期間 15年以上
借入金利 借入期間(20年以下・21年以上)、融資率(9割以下・9割超)、加入する団体信用生命保険の種類などによって、借入金利が異なる。
※借換えの場合は、実際の融資率にかかわらず融資率9割以下の金利が適用される。
返済方法 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
保証人 不要
 

ダブルフラット取り扱い金融機関

ダブルフラットを取り扱っている金融機関は、都市銀行ではりそな銀行、埼玉りそな銀行のみで、ほとんどが地銀、信用金庫、信用組合、労働金庫です。日本住宅ローン株式会社や株式会社ハウス・デポ・パートナーズなどでも取り扱っています。都市銀行の大部分やネット銀行等では取り扱っていませんので、ご注意ください。

まとめ

ダブルフラットは、民間で住宅ローンを2本組むのと同じ仕組みです。当初の返済が問題ないか確認し、2本契約することによる諸費用を検討しなければなりません。ダブルフラットのデメリットよりメリットが気になる人は検討してみてもいいのではないでしょうか。

住宅ローンのフラット35審査に必要な期間

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フラット35の利用をお考えの人で、店舗で相談される場合は詳細なスケジュールについて提示がありますが、Web完結での申し込みをする場合、スケジュール管理は自分でしなければなりませんので、審査期間が気になると思います。そこで、ここではフラット35の審査に必要な期間について解説していきます。

フラット35の審査と審査内容

フラット35は住宅金融支援機構による審査だけでなく、窓口となる金融機関による審査もあります。フラット35の審査基準の大半は、住宅金融支援機構による基準となりますので金融機関による違いはほとんどありません。しかし審査基準についての違いについては、金融機関ごとに違う点もあります。。たとえば「安定した収入があること」という基準の場合、何年間の収入を確認するか、会社員と自営業者とでは確認する年数を変えるかなど、何をもって安定していると判断するかは金融機関によって異なります。ただ、基本的にはフラット35の審査は住宅金融支援機構が中心となって行いますので、金融機関は相談時に基準に満たしているかどうかの確認などになると思われます。

さて、フラット35の審査期間ですが、ネット銀行を中心に審査期間の目安が公開されています。審査機関は早いことに越したことはありませんので、「最短日」を掲載する傾向にあります。しかし、あくまでも最短の期間であり、これをもとに進めてしまうと、調整が上手くいかなくなる可能性もあり、できる限り余裕を持って手続きしなければなりません。私個人的には、最短日で比較するよりも、最短日を掲載しているかどうかで比較し、最短日を公開している金融機関ほど審査期間を短くする努力をしている程度の判断をしています。

フラット35の審査に必要な期間

住宅金融支援機構の審査は、申し込みから融資実行まで1~2週間程度と書かれています。都市銀行のサイトを見ても、フラット35に限らず、審査期間の掲載はありません。ただ一般的には1ヶ月~1ヶ月半程度は見ておいた方がいいでしょう。特にネット完結の住宅ローンの場合、書類の準備などで時間がかかるかもしれません。

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都市銀行
 金融機関 審査期間・手続きの流れ
 みずほ銀行 ※詳細不明
 三菱UFJ銀行 取り扱いなし
 三井住友銀行 ※詳細不明
 りそな銀行 ※詳細不明
 三菱UFJ信託銀行 ※詳細不明
 三井住友信託銀行 ※詳細不明
ネット銀行等
 金融機関  審査期間・手続きの流れ
 イオン銀行 事前審査:3~7日
本審査:書類到着後1~2週間
 じぶん銀行 事前審査:1~数日
本審査:数日
 新生銀行 取り扱いなし
 住信SBIネット銀行 事前審査:3営業日以内に審査終了のお知らせ、お知らせから2営業日後までに書類の発送
本審査:記載なし
 ソニー銀行 取り扱いなし
 楽天銀行 事前審査:8~11日
本審査:7~14日/契約:20~30日/合計最短35日程度
フラット35 他
 金融機関  審査期間・手続きの流れ
 アルヒ株式会社 事前審査:1~2営業日/本審査:1~2週間
 財形住宅金融株式会社 ※詳細不明
 クレディセゾン ※詳細不明

ネット銀行等は、事前審査、本審査(正式審査)ともに予定日数が書かれていますが、そのまま参考にしない方がいいでしょう。受付状況や申込内容、書類の準備程度によって時間がかかる可能性があります。また急いでいる場合は店舗で相談できる方が日程調整してもらえる可能性があります。

またアルヒの審査期間が参考になりますが、最短では上記のように書かれていても、ダイレクト(ネット完結の住宅ローン手続き)の条件に、「約6週間の余裕があること」と書かれていることから、ネット完結の住宅ローンの場合、1ヶ月半程度はかかるものと考えられます。

フラット35の物件検査の基礎知識

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フラット35の物件検査の基礎知識

フラット35は「S」ではなく、一般的なタイプであっても検査が必要です。注文住宅であれば、現場検査や中間検査、竣工検査など建築段階で検査します。新築マンションや中古マンションは、すでに不動産販売会社等が検査済みとして販売していることもあり、このような物件であればフラット35を利用することができます。検査済みの物件は検索して確認することができますので、下記のサイトで探してください。

▼住宅金融支援機構「フラット35登録マンション検索」
▼住宅金融支援機構「中古マンションらくらくフラット35検索」

注文住宅では検査手数料が必要

注文住宅の場合、これから検査をしますので、検査機関を比較検討しなければなりません。真っ先に気になるのは、検査手数料でしょう。検査機関は下記のサイトから検索することができます。また、建築するに際し、フラット35の検査以外にも、建築基準法に基づく検査や瑕疵担保責任保険の現場検査がありますので、同一の検査機関で重複する検査であれば手数料がかからないケースもあります。なお、建築会社が検査機関を兼ねていることはありません(※電話確認済み)。

▼住宅金融支援機構「適合証明のお問い合わせ窓口」

未検査の新築住宅は特例申請を利用する

希望する物件が未検査だった場合、そのままではフラット35を利用することができません。その場合、「竣工済特例」を利用し承認されれば検査済みとしてフラット35を利用することができるようになります。

▼住宅金融支援機構「既に竣工してしまった物件の特例的な物件検査(一戸建て等)」