住宅ローン団体信用生命保険に特約を付けるか、自分で保険を探すかの判断材料

自分に合った商品の選び方・絞り込み
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住宅ローンの借入先を探す際、金利や諸費用など住宅ローン自体の商品性を検討しなければなりませんが、団信や火災保険などの保険についても考えなければなりません。

一般的な団信は金利の上乗せはなく、金融機関が保険料を負担しますが、保障を充実させたい場合には金利の上乗せがあり、負担が増えることになります。

そこで今回は、団信に特約を付けるか、保険を自分で探すかなどの判断材料について解説していきます。

住宅ローン特約付き団信の商品一覧

特約付き団信に加入するかどうかを考える前に、主な金融機関でどのような特約付き団信を扱っているか、確認しておきましょう。

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団信の特約一覧(一般の団信・ワイド団信除く)

都市銀行
 金融機関  特約と保険料
 みずほ銀行 ・8大疾病補償プラス、8大疾病補償:保険料支払型
※中途解約可能
・がん団信:年0.15%上乗せ
 三菱UFJ銀行 ・7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ):年0.3%上乗せ
・7大疾病保障(安心の保険料タイプ):保険料支払型
 三井住友銀行 ・8大疾病保障:年0.3%上乗せ
・8大疾病保障(+日常のケガ・病気保障+奥さま保障):年0.4%上乗せ
・自然災害時返済一部免除(約定返済保障型):年0.1%上乗せ
・自然災害時返済一部免除(残高保障型):年0.5%上乗せ
 りそな銀行 ・特定状態保障:年0.3%上乗せ
 三菱UFJ信託銀行 ・7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ):年0.3%上乗せ
・7大疾病保障(安心の保険料タイプ):保険料支払型
 三井住友信託銀行 ・全入院保障付八大疾病保障(充実プラン・100%給付型):年0.3%上乗せ
・全入院保障付八大疾病保障(充実プラン・50%給付型):年0.15%上乗せ
・八大疾病保障(ライトプラン・100%給付型):年0.2%上乗せ
・八大疾病保障(ライトプラン・50%給付型):年0.1%上乗せ
・八大疾病保障(ガン診断一時金付・100%給付型):年0.2%上乗せ
・八大疾病保障(ガン診断一時金付・50%給付型):年0.1%上乗せ
ネット銀行等
 金融機関  特約と保険料
 イオン銀行 ・8疾病保障プラス:年0.3%上乗せ
・居住不能信用費用保険:年0.05%上乗せ
・ガン保障特約:年0.1%上乗せ
 じぶん銀行 ・がん50%保障:金利上乗せなし
・がん100%保障:年0.2%上乗せ
・11疾病保障:年0.3%上乗せ
 新生銀行 ・安心保障(所定の要介護状態):全安心パック
・自然災害時債務免除:安心パックS
 住信SBIネット銀行 ・全疾病保障:金利上乗せなし
・全疾病保障・ガン診断給付金付(女性限定):金利上乗せなし
 ソニー銀行 ・3大疾病保障:金利上乗せなし
 楽天銀行 ・全疾病:金利上乗せなし

一覧を見ますと、「3大疾病保障特約」までは無料としている金融機関が多いことが分かります。「がん保障付き」「全疾病保障付き」「就業不能保障付き」など補償範囲が広がるほど金利に上乗せする金融機関が増えますが、無料としている金融機関もあります。

特約付き団信を希望する場合は、団信を含めて検討しなければなりませんので、複雑に感じるかもしれません。

特約付き団信の加入パターン

特約付き団信について考える場合、次のパターンに分けられます。
・金利上乗せのない団信から選ぶ(自分で保険は探さない)。
・金利上乗せのない団信から選ぶ(必要であれば自分で探す)。
・金利上乗せのある団信を含めて検討する(自分で保険は探さない)。
・金利上乗せのある団信を含めて検討する(必要であれば自分で探す)。

金利上乗せのない団信は、金融機関が保険料を負担していますので、自由に選ぶことはできません。フラット35や一部の金融機関を除き、住宅ローンの融資には団信の加入が条件となっていることからも(保険会社の審査に通れば)自動的に付加される保険です。金利上乗せはありませんので、特段、絶対加入したくない保険会社ではない限り問題ないでしょう。

「自分で探す」とは、金利上乗せがある特約部分の保障を、自分で保険会社から選ぶかどうかです。特約部分の保障が必要であれば、「自分で探す」かどうかの判断が必要となります。最初に「自分で探す」と決めておく必要はなく、「いい商品があるなら」程度でも構いません。

加入パターンごとの判断

団信に特約を付けるかどうは次の加入パターンがありました。

・金利上乗せのない団信から選ぶ(自分で保険は探さない)。
・金利上乗せのない団信から選ぶ(必要であれば自分で探す)。
・金利上乗せのある団信を含めて検討する(自分で保険は探さない)。
・金利上乗せのある団信を含めて検討する(必要であれば自分で探す)。

一つひとつどのように判断していくか見ていきましょう。

「金利上乗せのない団信から選ぶ(自分で保険は探さない)」
4パターンのうち、最もシンプルで、住宅ローンの借入先探しがしやすい方法です。金利上乗せのない団信から選びますので、シミュレーションする際に金利で迷うことが少なく、また住宅ローンを組むことによる保障を充実させることもないため、自分で保険を探すこともありません。

「金利上乗せのない団信から選ぶ(必要であれば自分で探す)」
金利上乗せのない団信から選ぶ場合、金利や諸費用で比較することになり、団信は借入先探しのポイントにはなりません。ただ、「必要であれば自分で探す」ことから、住宅に限らず、必要な保障を得られる保険を探さなければなりません。住宅探しが落ち着いてから保険を探すことができるため、まずは借入先探しに集中することができます。

「金利上乗せのある団信を含めて検討する(自分で保険は探さない)」
金利上乗せのある団信を含めて検討するため、幅広く比較検討することになりますので、選定に時間がかかるかもしれません。ただ住宅についての保障は団信に絞るため、つまり自分では保険を探さないため、借入先探しに集中することができます。シミュレーションする際には金利を上乗せすることを忘れないこと、また保障の異なる団信を比較することに注意しましょう。

「金利上乗せのある団信を含めて検討する(必要であれば自分で探す)」
借入金額にもよるが、金利上乗せのある団信や一般の保険を含め、幅広く探したい人です。選択肢は最も広がりますが、借入先を決定するまで時間と手間がかかります。今のところ何も決まっていない人もこのパターンに該当します。時間と手間はかかりますが、負担が最も軽くなる可能性があり、必要な保障をしっかり得られるパターンです。

金融機関の団信に加入する意味

一般的に団信は団体割引が適用されていますので、全く同じ商品を比べると保険料は割安ですが、保険会社を選ぶことはできないため、他社比較で安くなるとは限りません。また保険会社が選べないことから選択肢はほとんどなく、自分で保険を探さして情報を得ない限り、保険料が高いか安いかも分からないでしょう。

また団信は住宅ローン部分のみとなりますので、ご家庭のリスクをすべてカバーできるわけではありません。たとえばがん保障付き団信に加入しても、保障されるのは借入金額部分のみとなります。返済が終わればがん保障もなくなりますので、年齢を重ねるほど疾病の可能性が高くなるがんに対応できるわけではありません。とはいえ、住宅ローンの返済がなくなったり、減ったりしますので、団信が無駄だとは言えません。住宅ローンを利用するしないに限らず、ご家庭にどのような保障が必要なのかを考えておく必要があります。

自分で保険を探す時間や手間を考えると金融機関の団信に加入した方がいいと考える人もいらっしゃると思います。この場合でも、自ら探した場合、保険料にどのくらい違いがでるか確認しておくとより納得できる判断ができると思います。

特約付き団信の保険料はいくらなのか?

特約付き団信のなかには、保険料支払型があり、年齢や返済期間によって異なりますが、特約付き団信の保険料が分かる商品もあります。保険料が分かれば、自分で保険を探す際に比較することができます。

ただほとんどの特約付き団信は金利上乗せ型で、保険料は計算しなければわかりません。単純に「借入金額✕上乗せ金利」で求められませんので注意が必要です。特約付き団信の保険料を求めるためには、次の式で計算しなければなりません。

・特約がない金利で利息総額を出す(A)。
・特約付き団信の金利を上乗せした場合の金利総額を出す(B)。
・(B)から(A)を引くと、特約付き団信の保険料総額が求まる。

また、保険料は住宅ローン残高によりますので、毎月少しずつ減少します。そのため、毎月の保険料のみを計算したい場合は、(A)と(B)のそれぞれの返済償還表を作成し、差し引く必要があります。

 

特約付き団信の保険料を計算してみた

先ほどの計算で特約付き団信の保険料を計算することができますが、エクセル関数を使えば、誰でも計算することができます。使用する関数は、
「=CUMIPMT(利率,期間,現在価値,終了期,開始期,支払期日)」
です。ただ、もう少し簡単に求めるためエクセルVBAで簡単な計算ツールを使い、特約付き団信の保険料を計算してみました。

たとえば、借入金額3000万円、返済期間30年、金利1.5%で金利上乗せが0.05%の場合、保険料総額は約26万円、初年度の保険料は1240円ほどとなっています。保険で代用する場合、団信の保険料を算出しておかないと比較できません。

自分で特約部分の保障にあたる保険を探す

一般的な団信や一部の特約の保険料は金融機関が負担していますので、金利上乗せして加入する特約部分の保障と比較するために、自分で保険を探します。まずはどのような保障が必要か検討してみましょう。

特約部分の保障にあたる保険は次のとおりです。
・医療保険
・がん保険
・就業不能保険
・介護保険 など

団信と一般の保険では保険期間が異なりますので、条件を全く同じにして比較することはできません。そのため、「返済期間中のみ、借入金額相当分のみ」より「必要な期間、必要な保障金額」を保険でカバーしたい場合に自分で探すことになります。条件が異なりますので、保険料が割安であるとはっきり分からない可能性があります。

フラット35など一般団信代わりの保険を探す

フラット35など、一般団信も任意加入となる住宅ローンがあります。一般団信が不要な人が利用できますが、必要な人でも一般団信を一般の保険で代用したい人も利用できます。

団信は住宅ローン残高がゼロになる保障ですので、保障金額は毎年減少します(保険料も減少します)。そのため、保障金額は右肩下がりの三角形になりますが、これに合うのが収入保障保険となります。

なお団信であれば住宅ローン残高に一致して減少しますが、一般の保険で代用する場合、完全に一致させることは難しく多少ずれが生じます。

また収入保障保険であれば一般団信の保険料より必ず安くなるわけではなく、保険会社や年齢によって異なります。団信の保険料は徐々に減少しますが、収入保障保険の保険料は一定です。そのため完済間近で解約少しでも負担を減らす方法もあります(完済間近の保障金額は小さい)。そのため、複数の保険会社を取り扱う乗合代理店で相談するといいでしょう。

まとめ

団信に特約を付けるかどうかの判断は、どのような保障が必要かを考え、自分で保険を探すかどうかによって変わります。保険は提案する保険募集人によってお勧めする商品が違いますので、できれば複数の代理店で相談して検討してみてください。

住宅ローンの金利タイプの選び方

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1. 固定金利型と変動金利型、金利タイプの選び方

固定金利型と変動金利型ではどちらがいいか、住宅ローンを選択するときの理由があると思います。私を含め専門家でも固定金利型と変動金利型の特徴やメリット・デメリットを解説しています。ただあまりに情報が多く、逆に選びにくくなっているのではないか、と感じています。

そこでまず、金利タイプの選び方を紹介し、基本的な特徴は後で解説していきます。

金利タイプの選び方は、一般的に専門家が行うであろう方法をするのが一番だと思います。借入金額や返済期間、金利(借入先)を決めた上で、固定金利型と変動金利型、変動金利型であれば金利が上昇した場合も含めて、毎月の返済額や利息負担額がどのように変化するかシミュレーションすることです。

フラット35のような固定金利型のメリットとして「金利が固定→毎月の返済額が一定→子育て世帯にふさわしい」というロジックで、フラット35を扱う販売者側は勧めてくるかもしれませんが、一切気にせず、シミュレーションすることである程度の判断材料を得ることができます。このロジックは特徴としては正しいですが、金利タイプの判断材料としては弱く、間違った判断をする可能性があることに留意する必要があります。

私が尋ねた範囲ですが、変動金利型を選択した理由は、毎月の返済額が少なく、より多く借り入れられるため、と答える人がほとんどです。この点だけで変動金利型を選択するのはリスクが高いですが、「教育費などが必要な人は全期間固定金利型」というだけで固定金利型を選択肢してしまうのは賢くありません。繰り返しになりますが、変動金利型のリスクをシミュレーションでしっかり把握し、リスクを理解した上で選んでいればとりあえず結果はどうなるか分かりませんが納得して借りられるでしょう。

住宅ローンの諸費用を含めた比較方法

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比較の材料となる住宅ローンの諸費用

住宅ローンを利用するためには様々な費用がかかりますが、どの金融機関でも同じ登記費用や報酬の自由化で差があるとは言え与えるインパクトは小さい司法書士報酬などがあります。司法書士報酬は、同じ金融機関でも支店によって異なる可能性がありますので、最終決定までには考えておく必要がありますが、比較検討段階では比較材料から外してもいいと考えております。

諸費用総額の占める割合が最も大きい、保証料(事務手数料)が比較材料の中心となります。金融機関によってシミュレーションで算出される金額に含まれる項目が異なりますので注意が必要です。諸費用は具体的に次のとおりです。

諸費用
・保証料 ・事務手数料 ・登記費用 ・印紙代
・司法書士報酬 ・登録免許税 ・団信の保険料
・火災保険料

上記は住宅購入(建築)に係る費用としてライフプランに盛り込む際に使用しますが、住宅ローンを比較する際には、次の諸費用に絞ると分かりやすいでしょう。

比較時に使う諸費用
・保証料 ・事務手数料 ・団信の保険料

保証料や事務手数料、団信の保険料は諸費用として総支払額に含め比較します。団信は保障内容を充実させ、金利に上乗せされる場合だけですので、一般の団信で十分とお考えのかたは比較材料になりません。また火災保険は割引されて金融機関が勧める商品に加入できますが、基本的には個人で加入した方が選択肢が多く、保険料の負担をおさえられる可能性がありますので、含めておりません。

こだわるべき!ライフプランの「質」

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ライフプランとは

ライフプランとは、キャッシュフロー表やバランスシートを通した人生設計のことで、主にキャッシュフロー表のことを指すことが多いようです。

キャッシュフロー表は、毎年の収支を表にまとめ、目標や夢を達成できるか、教育費や居住費、退職後の生活資金が十分かを確認し、必要であれば支出を調整するなど対応策を考えていきます。支出額は毎年異なり、年度によっては支出額が大きくなりますので、事前に把握しておくことで家計を安定させることができます。

ライフプランの質は服選びと同じ

服を選ぶ際、ほとんどの人が自分の体型を把握した上で気に入った服を探し、比較検討し、予算の範囲内で購入します。将来の家計の状況を把握することは、自分の体型を把握することです。ライフプランを作成せず住宅を購入することは、自分の体型がSかMかLかも分からず、服を買うことと同じです。

ただライフプランは作成すればよいというものではありません。ライフプランは将来の収入や支出の予測を含んでいますので、大雑把なプランとなる可能性があります。

Tシャツや靴下など、単価が安く買い替えやすい服であれば、自分の体型が
MかLかなど大雑把なサイズでも構いませんが、家計の状況把握が大雑把でいいでしょうか。スーツなどフォーマルな服を購入する際には、値段が上がることもあり、首回りや袖の長さ、腰回りを測ってもらうでしょう。ライフプランの「質」は、この自分の体型を測り方にあります。「質」の高いライフプランは、個々の価値観や考え方を踏まえつつ、将来どのように家計が変動するか、シミュレーションしながら複数のパターンを作成していきます。たとえば年収500万円の人であれば、ほかの年収500万円の人と同じプランでいいでしょうか。

ライフプランの「質」が高いかどうかの判断

ライフプランは相談時に1時間程度で作成できるものではありません。ライフプランを無料で作成してもらえる場合、基本的に20分〜40分程度で終わるようにしています。そうしなければ、本来の目的である商品の販売ができないためです。そこで、「質」の高いライフプランとはどのようなものか挙げておきます。

・定期的にいつでもライフプランを修正できる。
・複数のパターンを作成できる。
・政府統計データをそのまま利用しない。
・年金額などを含め、金額・数値の意味が理解できている。

ライフプランを作成するには時間がかかりますので、特に将来の家計を気にせず、大雑把でもいいという人もいらっしゃるでしょう。それも「選択」ですので構いません。ただ家計に役立つライフプランとはどのようなもので、「質」にこだわったライフプランも選択肢になることはおさえといていただきたいと思います。