住宅ローンにおける連帯債務者と連帯保証人とは?それぞれの特徴と違い

この記事を読むのにかかる時間:212

住宅ローンを一人で利用する場合には権利関係は単純ですが、夫婦で住宅ローンを利用する場合、連帯債務者や連帯保証人など専門的な法律用語が出てきます。

契約時に説明を受けると思いますが、何となく「とにかく返済すればよい」と思い、あまり深く理解しようとしないかもしれません。確かに順調に返済していれば問題ありませんが、返済計画に影響が出ると連帯債務者か連帯保証人かの立場が重要になってきます。

そこで今回は、将来の不安を少しでも解消するためにも連帯債務者や連帯保証人について理解を深めておきましょう。

住宅ローンの連帯債務者の特徴

連帯債務は民法第432条に規定されています。
「数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次にすべての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる」

たとえば夫Aと妻Bでそれぞれ互いに連帯債務者になっているとします。
夫婦ともに住宅ローンの債務者となり、3000万円を均等に返済する場合は、それぞれ1500万円の借金を負い、また住宅ローン控除はそれぞれ1500万円が対象となります。

ただ連帯債務は民法上、金融機関は3000万円をそれぞれに全額請求することができます。片方だけに3000万円全額を請求することもできます。実質的には夫婦それぞれ3000万円の債務を負っていることになります。

なお連帯債務の場合、住宅ローンは1本となりますので、住宅ローン控除は負担割合に合わせて適用できるものの団体信用生命保険への加入は1名とみとなります。

住宅ローンの連帯保証人の特徴

保証は民法第446条、連帯保証は民法454条に規定されています。
「保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う」
「保証人は、主たる債務者と連帯して債務を負担したときは、前二条の権利を有しない」

連帯保証人は、主な債務者が返済しない場合に返済する義務が生じます。この時、連帯保証人は主な債務者に請求するよう要求できず、返済しなければなりません。たとえば夫が3000万円を借り入れ、妻が連帯保証人になった場合、夫の返済が滞ると、妻に支払いの請求が行くことになります。

連帯保証人は「返済できない場合に」返済の義務が生じますが、連帯債務者と同様、3000万円の返済義務が生じるため、基本的な責任は同じとなります。

住宅ローンのペアローンの特徴

では、住宅ローンのペアローンはどのような特徴があるのでしょうか。連帯債務者と連帯保証人は借入金3000万円を支払う責任がありました。ペアローンの場合は、連帯債務者とは違い、完全に別々の住宅ローンを組みます。

たとえば夫が1500万円、妻が1500万円のローンを組むと連帯債務者と同様、それぞれ住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただ契約を2本組みますので、契約にかかる手数料はそれぞれかかります。

連帯債務者・連帯保証人・ペアローンのまとめ

連帯債務者、連帯保証人、ペアローンについて解説してきましたが、それぞれ住宅ローンにかかる影響についてまとめると次のようになります。

連帯債務 連帯保証 ペアローン
 住宅ローン控除  2名  1名  2名
 団信加入  1名  1名  2名
 手数料  1名  1名  2名
 持分  2名  1名  2名

各金融機関の取り扱い

この記事を読むのにかかる時間:039
都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 家族ペア返済方式(ペアローン)・収入合算
※収入合算はネット住宅ローンの対象外
※同性パートナー可
 三菱UFJ銀行 ペアローン・収入合算
※Quick審査は利用できない
 三井住友銀行 収入合算(連帯債務)
※クロスサポートで夫婦のどちらが亡くなっても残高0円に
 りそな銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン
 三菱UFJ信託銀行 ※要調査
 三井住友信託銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン
 じぶん銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン
 新生銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン
 住信SBIネット銀行 収入合算(連帯保証)・ペアローン(連帯保証)
 ソニー銀行 ペアローン(連帯保証)
※同性パートナーも可
 楽天銀行 収入合算(連帯債務)
フラット35
 金融機関  項目
 フラット35(共通) 収入合算(連帯債務)

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。


まとめ

住宅ローンを夫婦で利用するときには少し複雑になりますが、理解しておけばその分、不安要素を減らすことができます。最近は夫婦共働き世帯が多く、実際の相談でも1名で組んだ場合、2名で組んだ場合の違いをシミュレーションすることがあります。気になる場合は具体的にシミュレーションをして比較検討してください。

住宅ローンの基準金利と優遇金利何が違うの?

この記事を読むのにかかる時間:143

住宅ローンの借入先を検討する際、金利は非常に大切な比較ポイントとなります。しかし金融機関のサイトを見ると、「金利」や「優遇金利」と書かれており、詳細ページには基準金利や適用金利などの言葉も見られます。

住宅ローンにおける金利は、一律に決まっているのではなく、固定金利や変動金利など金利タイプによって異なるだけでなく、審査によっても変わってくる金融機関もあります。

そこで今回は、住宅ローンの金利はどのような意味があるのか解説していきます。

住宅ローンの金利には基準金利と優遇金利がある

住宅ローンの金利には基準金利と優遇金利があります。基準金利は店頭金利と呼ばれることもあります。基準金利(店頭金利)は金融機関が毎月決定する基準となる金利です。たとえば住宅ローン変動金利型の基準金利は2.475%としている金融機関が多く、近年、変動しておりません。

住宅ローン変動金利型に基準金利をそのまま適用すると2.475%ですが、ここから相談や審査を通して、金利を引き下げ、実際に適用される金利が優遇金利となります。優遇金利が適用金利となることがほとんどです。

住宅ローンの優遇金利の取り扱い

住宅ローンの金利を確認する際、条件によって金利が異なるため、適用金利がどれになるか分からないことがあります。

都市銀行などでは、審査によって金利引き下げ幅が異なり、審査結果を確認しないと適用金利は分かりません。一方、ネット銀行などに多いのは、金利引き下げ幅が決まっており、優遇金利で借りられるかどうかの審査を行うケースです。

審査の結果で金利引き下げ幅が決まる金融機関は、公式サイトの金利ページに「引き下げ幅の範囲」が▲1.700%~▲1.200%などと書かれていますので、すぐわかるでしょう。

住宅ローンの優遇金利の適用期間を確認する

住宅ローンの基準金利と優遇金利について解説しましたが、適用される金利はほとんどの場合で優遇金利ですので、注目すべきは優遇金利となります。

しかし優遇金利が適用される期間が商品によって異なりますので、事前に確認が必要です。適用される期間は主に次のとおりです。
・通期(全期間)
・当初(固定金利特約期間中)

「通期」は借入期間中ずっと同じ金利引き下げ幅となりますので、あまり気にすることはありませんが、「当初」のみ優遇される場合には注意が必要です。

たとえば固定10年の場合、当初10年間だけ適用される引き下げ幅と10年経過後に適用される引き下げ幅があり、一般的に引き下げ幅は少なくなります。固定金利期間終了後のシミュレーションをしっかりしておけば借入前に返済額は分かります。必ずシミュレーションしてから判断しましょう。

まとめ

住宅ローンの金利といっても、基準金利や店頭金利、優遇金利、適用金利と様々な金利があることを紹介しました。基本的には店頭金利=基準金利、優遇金利=適用金利ととらえておき、あとは借り入れる予定の金融機関で金利について確認すればいいでしょう。

住宅取得でかかる物件の諸費用と融資の諸費用

この記事を読むのにかかる時間:133

住宅取得時には、住宅購入費用や建築費用だけでなく、様々な費用がかかります。住宅取得資金と一緒に諸費用も借り入れることができますが、できる限り負担を軽減したい人は諸費用だけでも現金で支払った方がいいとお考えでしょう。

そこで今回は、住宅取得でどのような費用がかかるか、物件にかかかる諸費用と融資にかかる諸費用について解説していきます。

物件にかかる諸費用と融資にかかる諸費用

住宅取得では、不動産販売業者や建築会社に支払う物件にかかる諸費用と金融機関に支払う融資にかかる諸費用があります。どのような費用があるか確認しておきましょう。

 

物件にかかる諸費用

物件にかかる費用には次のようなものがあります。
・不動産取得税
・固定資産税
・収入印紙税
・火災保険料や地震保険料

融資にかかる諸費用

融資にかかる費用には次のようなものがあります。
・収入印紙税
・事務手数料や保証料
・登記費用(司法書士への報酬・登録免許税)
・団体信用生命保険料

その他の諸費用

他に次のようなものがあります。
・引越費用
・家具や家電費用
・雑費(転居案内・近所へのご挨拶等)

住宅別の物件・融資にかかる諸費用

ここまでは物件と融資に分けて必要な諸費用を紹介しましたが、ここからは新築一戸建てや新築マンションなど住宅別の物件・融資にかかる諸費用を見ていきます。

新築一戸建て

土地
 ・登記費用(司法書士への報酬・登録免許税)
 ・仲介手数料
 ・固定資産税(清算金)
 ・不動産取得税
 ・収入印紙税
建物
 ・つなぎ融資
・登記費用(司法書士への報酬・登録免許税)

中古一戸建て

・不動産取得税
・固定資産税(清算金)
・収入印紙税(売買契約書)
・火災保険料や地震保険料
・収入印紙税(金銭貸借契約書)
・事務手数料や保証料
・登記費用(司法書士への報酬・登録免許税)
・団体信用生命保険料
・仲介手数料

マンション

・不動産取得税
・固定資産税(清算金)
・収入印紙税(売買契約書)
・火災保険料や地震保険料
・収入印紙税(金銭貸借契約書)
・事務手数料や保証料
・登記費用(司法書士への報酬・登録免許税)
・団体信用生命保険料
・修繕維持積立基金
・管理費、修繕積立金、駐車場代等の前納分
・仲介手数料

物件にかかる諸費用と融資にかかる諸費用まとめ

住宅取得に際し、様々な諸費用がかかることが確認できたのではないでしょうか。諸費用は新築物件では、物件価格の5%前後、中古物件では10%前後かかるのが一般的です。住宅取得に向けてしっかり資金計画を立てておきましょう。

住宅ローンの融資率とは?融資率で金利が下がる

この記事を読むのにかかる時間:17

住宅ローンの融資率は、頭金(手持金)をどのくらい準備するか、と同じ意味があります。頭金が多ければその分、借り入れる金額は少なくなりますので、ローン負担は減少するでしょう。

頭金を増やすことは住宅ローンの融資率を下げることですが、ローン負担の減少だけでなく、適用される金利を下げることもできます。

そこで今回は、融資率の意味と融資率を下げることで金利を下げられる金融機関を紹介します。

住宅ローンの融資率とは

住宅ローンの融資率とは、物件価格に対する融資金額の割合です。たとえば物件価格3,000万円で全額住宅ローンを利用すると融資率は100%、頭金を300万円準備してのこり2,700万円借りれば融資率は90%となります。

住宅ローンの融資率を下げるメリット

住宅ローンの融資率を下げる、つまり頭金をできるだけ多く準備するメリットは借入金額を減らし、利息の返済額を減少させることですが、これ以外にもメリットがあります。

最近の金融機関では融資率が90%以下と90%超とで金利に差を設けています。80%をラインとしている住宅ローンもあります。融資率90%なら頭金は物件価格の1割、80%なら2割となり、これ以外に諸費用も現金で支払う必要があります。

頭金など住宅取得へ向けて準備をしていることは、貸し手である金融機関にとっても信用度が高くなり、その分、金利は優遇されています。単に借入金額が減少することによる利息負担の軽減だけではありませんので、抑えておきたい点です。

この記事を読むのにかかる時間:054
都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
 三菱UFJ銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
 三井住友銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
 りそな銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
 三菱UFJ信託銀行 融資率による優遇なし
※審査に通りやすくなる可能性はある
 三井住友信託銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 融資率による優遇なし
※審査に通りやすくなる可能性はある
 じぶん銀行 融資率による優遇なし
※審査に通りやすくなる可能性はある
 新生銀行 融資率90%以内なら▲0.05%
 住信SBIネット銀行 融資率による優遇なし
※審査に通りやすくなる可能性はある
 ソニー銀行 融資率90%以内なら▲0.05%
 楽天銀行 融資率による優遇なし
※審査の結果、引き下げ幅が大きくなる可能性はある
フラット35
 金融機関  項目
 フラット35(共通) 融資率90%以内なら▲0.44%
 アルヒ スーパーフラット9(融資率90%以内)なら▲0.49%
スーパーフラット8(融資率80%以内)なら▲0.54%

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

まとめ

融資率は低いことに越したことはありませんが、頭金を準備することで貯蓄が減るため、必ず融資率を低くしなければならないという訳ではありません。ただ融資率が低いとさらなる優遇金利を適用してもらえるため住宅ローンの負担が軽くなることは確かです。総合的に考えて、どのような借入条件にするか決めましょう。

住宅ローンの負担を軽減できる一部繰り上げ返済

この記事を読むのにかかる時間:128

一部繰り上げ返済は、住宅ローンの利息負担を減らす方法としてご存知かもしれません。ここでは、一部繰り上げ返済の特徴と2つの返済タイプ、各金融機関の手数料について解説していきます。

住宅ローンの一部繰り上げ返済

住宅ローンの借入後に負担を減らす方法として、一部繰り上げ返済、借り換え、金利タイプの変更があります。この中で一部繰り上げ返済は比較的手軽にできる負担軽減法と言えます。

一部繰り上げ返済は、毎月の返済とは別にまとまった返済をする方法で、どの金融機関でも取り扱っています。ただ一部繰り上げ返済による手数料の有無や返済額の基準など金融機関で異なる点もありますので注意が必要です。

住宅ローン一部繰り上げ返済の2つのタイプ

一部繰り上げ返済には2つのタイプがあります。期間短縮型と返済額軽減型です。家計の状況によってふさわしいと思う方を選びましょう。

 

住宅ローン一部繰り上げ返済、期間短縮型

期間短縮型は、完済時期を早める方法です。たとえば借り入れ時に70歳が完済時であっても、繰り上げ返済で65歳を完済時期にし、退職前に住宅ローンを終わらせることができます。完済時期が遅くて心配な人は期間短縮型を選びましょう。

住宅ローン一部繰り上げ返済、返済額軽減型

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らす方法です。毎月の返済額を減らし、家計のやり繰りをしやすくすることで、生活にゆとりがでます。ただある程度まとまった資金で繰上げ返済をしないと実感できるほど返済額を軽減させることができません。

住宅ローン借入前に確認しておきたい手数料

一部繰り上げ返済の手数料は無料としている金融機関が多いですが、窓口や電話での返済は手数料がかかることもあり、借入前に確認しておいた方がいいでしょう。

この記事を読むのにかかる時間:057

一部繰上げ返済の窓口は、インターネットバンキングなどのweb経由、店舗窓口、店舗内テレビ電話(専用パソコン)などがあります。

都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 webは無料、その他32,400円
※保証料一括前払い型の場合、保証料の一部が還付されるが、保証会社手数料として10,800円かかる。
 三菱UFJ銀行 webは無料、窓口16,200円、その他5,400円
 三井住友銀行 webは無料、窓口16,200円、その他5,400円
※保証料外枠方式の場合、保証料の一部が還付されるが、保証会社手数料として10,800円かかる。
 りそな銀行 webは無料、変動金利型や全期間固定金利型は5,400円、固定金利選択型32,400円
1万円以上1万円単位
なお、保証料一括前払い型の場合、保証料の一部が還付されるが、保証会社手数料として10,800円かかる。
 三菱UFJ信託銀行 webは無料、変動金利型は3,240円、固定金利型16,200円
 三井住友信託銀行 webは無料、変動金利型は5,400円、固定金利型21,600円
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 web・店舗とも無料
1万円以上1円単位
※店舗は返済元金50万円以上
 じぶん銀行 無料
 新生銀行 無料
1円以上1円単位
※スマート返済は1万円以上
 住信SBIネット銀行 無料
1円以上1円単位
 ソニー銀行 無料
1万円以上
 楽天銀行 web、電話とも無料
1万円以上1万円単位

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

住宅ローンの負担を軽減できる一部繰り上げ返済まとめ

一部繰り上げ返済をすることで利息の負担を下げることができます。借り換えに比べて手軽に負担を軽減できますので、変動金利で金利が上昇した場合などにもリスク回避の方法として使うことができます。

教育費など他の支出が続いている時期は難しいかもしれませんが、3年ごとや5年ごとなど一定金額が貯まるたびに定期的に一部繰り上げ返済する人もいらっしゃいます。

無理のない範囲で返せるときに返し、利息額を減らしましょう。

住宅ローン変動金利型の5年ルールと125%ルール

この記事を読むのにかかる時間:312

住宅ローンの変動金利型の特徴に、5年ルールと125%(1.25倍)ルールがあります。変動金利型を選択する場合、金利が上昇した場合の対応を考えておきたいところです。

単に変動金利型を選べば、固定金利型に比べ借入金額が増える、毎月の返済額が減る、という効果が得られますが、返済額が増えることのリスクを十分に理解しておかなければなりません。

そこで今回は、変動金利型の特徴である2つのルール、5年ルールと125%ルールについて解説していきます。

住宅ローン変動金利型の5年ルール

住宅ローン変動金利型の5年ルールは、5年間は毎月の返済額を変更しないというものです。変動金利型の場合、急激に金利が上昇する可能性もあり、5年ルールがなければ突然返済額が上昇し、家計に大きな影響を与えかねません。そこで急激に返済額が上昇しないよう、5年ごとに返済額を見直す決まりです。

毎月の返済額が急に上昇しないことはメリットですが、本来払うべき利息を支払っていないことになりますので、未払い利息として後日支払はなければなりません。最終的に完済時に一括で支払うこともあります。

住宅ローン変動金利型の125%ルール

125%ルールは5年ルールと同じく急激に毎月の返済額が上昇しないよう設けられている決まりで、毎月の返済額を上げる場合でも125%以内にしなければならないというものです。たとえば毎月の返済額が10万円なら、12.5万円までしか上げられないということです。

5年毎の返済額見直しでも125%以内というルールがあるため金利上昇による家計への影響は抑えれていますが、5年ルールと同様、本来支払うべき利息はあとで支払うことになります。

5年ルールと125%ルールをもう少し詳しく解説

5年ルールと125%ルールについては、先ほどの説明だけ理解していれば十分ですが、ここからはもう少し詳しく2つのルールについて解説しておきます。

ルールが適用されるのは元利均等返済のみ

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は、元金と利息の合計額が毎月同額、元金均等返済は元金が毎月同額です。元金均等返済の利息額は毎月変動し、変動額に上限はありません。つまり、ルールが適用されるのは元利均等返済のみとなります。

5年ルールにおける金利の見直し時期

変動金利の見直しは、4月1日と10月1日を基準日とするのが一般的です。4月1日を基準日として決まる新しい金利は6月の返済日の翌日から(つまり7月の返済から)、10月1日を基準日として決まる新しい金利は12月の返済日の翌日から(つまり翌年1月の返済から)適用されます。5年ルールが適用されますので最大5年間、返済額は変わりませんが、実際にはこのような日程で金利の見直しが行われています。

さて5年ルールは、借入後5回目の10月1日を基準日として借入金利の見直しが行われます。10月1日時点の借入金額、ローン残高、残存期間、未払利息をもとに新たに返済額が計算され、12月の返済日の翌日から適用されます。つまり新しい金利が適用されるのは1月の支払いからとなります。

※基準日や新金利適用時期は金融機関によって異なります。

125%ルールにおける金利の見直し時期

5年毎に金利の変動により返済額が変更される可能性がありますが、返済額が上昇する場合は125%を超えることはありません。見直し時期は5年ルールと同様です。また金利が引き下げられた場合は制限がなく、金利低下に合わせて返済額が減少されます。

借入金利が引き上げられると利息額は増える

借入金利が引き上げられると、元利均等返済では元金と利息の合計額は等しくなければなりませんので、返済額に占める利息額が増え、その分元金の返済額は減ります。返済できなかった元金は次回以降に回され、金利の上昇が続き、元金の返済が遅れると最終的には完済時に一括で返済することになります。

借入金利が引き下げられると利息額は減る

反対に、借入金利が引き下げられると返済額に占める元金の額は増えます。元金の減りが早まります。5年毎の見直し時期までは完済日が繰り上がる状態が続きますが、5年毎の再計算で完済日は契約通りに戻ります。ただ最終回で借入金利の引き下げが行われた場合は当初の完済日より早くなることがあります。

未払利息が発生すると次回は未払利息から返済する

借入金利の引き上げで未払利息が発生すると、次回以降の返済に充当されることになりますが、充当順は、未払利息、当月の利息、元金の順となり、返済額に占める元金の割合は少なくなります。ただ未払利息に対して新たな利息は付かず、元金とは別に管理されます。

借入金利の引き上げが続いたり、引き上げ幅が大きすぎたりすると完済日でも返済しきれないことがあります。この場合は完済日に毎月の返済額に加算して一括で返済することになります。

この記事を読むのにかかる時間:025
都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 適用
 三菱UFJ銀行 適用
 三井住友銀行 適用
 りそな銀行 適用
 三菱UFJ信託銀行 適用
 三井住友信託銀行 5年ルールは適用、「変動プラン」は上限の制限なし、「上限プラン」はあらかじめ指定した金利を上限とできる。
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 適用
 じぶん銀行 適用
 新生銀行 5年ルール、125%ルールとも適用なし
 住信SBIネット銀行 適用
 ソニー銀行 5年ルール、125%ルールとも適用なし
 楽天銀行 適用

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

住宅ローン変動金利型の5年ルールと125%ルールまとめ

今回は5年ルールと125%ルールについて解説しましたが、変動金利を選ぶ場合、5年後に金利が上昇した場合の対応を考えるというよりも、変動金利を選ぶ時点で、金利が上昇した場合の対応を考えておかなければなりません。2つのルールを含めた変動金利の特徴を理解し、金利タイプの選択に役立ててください。

住宅ローンの返済方式(タイプ)元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの選び方 情報を収集・知識を身に付ける
この記事を読むのにかかる時間:032

元利均等返済と元金均等返済

金融機関によっては元利均等返済と元金均等返済を選ぶことができますが、元利均等返済しかない金融機関もあり、ほとんどの人が元利均等返済を選んでいると思います。ここでは元利均等返済と元金均等返済の特徴について解説し、各金融機関の状況を確認していきます。

元利均等返済

元利均等返済は、元本と利息を合わせた額が毎月同額である返済プランです。返済額が一定なので、支出計画が立てやすいメリットがあります。ただ他の借入条件が同じ場合、元金均等返済より総返済額は多くなります。

元金均等返済

元金均等返済は元本部分だけ均等で、利息は借入当初は多く、徐々に減少する返済プランです。借入当初の返済額は多くなるため、負担が大きくなりますが、返済計画を立てておけば対応できるでしょう。総返済額は元利均等返済より少なくなります。

この記事を読むのにかかる時間:026

返済タイプを選べる金融機関

都市銀行
 金融機関  元利均等返済と元金均等返済
 みずほ銀行 毎月元利均等返済・毎月元金均等返済
 三菱UFJ銀行 元利均等返済方式・元金均等返済方式
 三井住友銀行 元利均等返済のみ
 りそな銀行 元利均等返済のみ
 三菱UFJ信託銀行 元利均等返済方式と元金均等返済方式
 三井住友信託銀行 元利均等月賦返済・元金均等返済
ネット銀行等
 金融機関  手数料タイプ
 イオン銀行 毎月元利均等返済
 じぶん銀行 元利均等返済と元金均等返済
 新生銀行 元利均等返済のみ
 住信SBIネット銀行 元利均等返済と元金均等返済
 ソニー銀行 元利均等返済のみ
 楽天銀行 元利均等毎月返済と元金均等毎月返済

住宅ローンの金利タイプの特徴

住宅ローンの選び方 情報を収集・知識を身に付ける
この記事を読むのにかかる時間:148

固定金利型と変動金利型、金利タイプの特徴

住宅ローンの金利タイプには変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型がメインとなります。これらのほかに、変動金利型と固定金利型を組み合わせたミックス型もあります。全期間固定金利型でも「フラット35S」のように当初10年間(又は5年間)は金利が優遇され、期間満了後に上昇するタイプもあり、全期間固定金利型でも要件を満たせば優遇される商品もありますが、基本は全期間固定金利型となります。

変動金利型

変動金利型は借入後も金利が変動するタイプで、半年ごとに見直されます。ただ見直し時にルールがあり、金利が上昇しても5年間は返済額を変えない5年ルールや返済額を上げるにしても以前の返済額の1.25倍以内とする1.25倍ルールがあります。新生銀行などこのルールを採用していない金融機関が一部ありますが、ほとんどこのルールを採用しています。

変動金利型のデメリットは、返済期間中に金利が上昇することです。このリスクさえ気にならなければ借り入れ当初の金利が低いため、上昇しなければ元金を早く返済できる、より多くの金額を借り入れられる、返済額がおさえられるなど多くのメリットがあります。これらのメリットがあるため、金利上昇リスクへの不安があるものの、変動金利型を選択する人が多いのではないでしょうか。

変動金利型の金利上昇リスクを見て見ぬふりすることはできません。実際に金利が上昇すれば、借り換えなど対応することができますが、借入前にできることはしておきたいところです。闇雲にリスクを恐れていても仕方がありません。金利上昇リスクはどのようなものか、数値化して確認することが大切です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、フラット35が代表的な商品で、借入期間中、金利が変動しない金利タイプです。金利が変動しないため、返済額が一定ですが、他の金利タイプと比較し、総返済額は最も多くなり、元金の減りが最も遅くなります。

フラット35には「買取型」と「保証型」があり、仕組みが全く異なりますので、別商品としてとらえておきましょう。ほとんどの金融機関で取り扱う「買取型」は金利の範囲が決まっていますので、どの金融機関も最低金利に集中しています。ところが「保証型」は金融機関が独自に決められますので、競争力の高い商品にすることができます。

またフラット35以外の全期間固定金利型を扱っている金融機関は都市銀行などに限られています。フラット35に負けない金利を設定している可能性は少ないですが、念のため確認しておくといいでしょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入当初の金利を、固定2年、固定3年、固定5年、固定10年、固定20年などから選び、期間終了後にもう一度金利タイプを選びます。期間終了後に変動金利を選ぶこともできます。また選択できる期間は金融機関によって異なり、都市銀行は種類が豊富です。ただ固定金利期間選択型では固定10年が変動金利型に近い金利を設定している金融機関が多く、選びやすい金利タイプとなっています。

住宅ローン残高が多い期間に変動金利を選択して金利が上昇すると利息負担が大きくなります。そこで借入当初10年間を固定にしておくことで金利変動リスクを回避しつつ、10年後の金利状況を見て、固定金利型か変動金利型かを選択することができます。ただ期間終了後は金利の引き下げ幅が縮小されますので、シミュレーションをして確認しておく必要はあります。

住宅ローンの団体信用生命保険のきほん

住宅ローンの選び方 情報を収集・知識を身に付ける
この記事を読むのにかかる時間:149

団体信用生命保険

団体信用生命保険(団信)は、契約者が死亡又は高度障害状態になったときに、以降の住宅ローンが免除される保険で、ほとんどの金融機関では金融機関が保険料を負担しています。そのため、団信に対して決めなければならないことは、「団信に特約をつけて保障を充実させるか」と「団信に加入できなかった場合どうするか」の2点に絞られます。

団信に付加できる特約

一般的な団信(死亡保障と高度障害保障)の保険料が無料となるなか、保障を充実させるための特約を付加することができます。細かい違いを除けば、三大疾病、7大(8大疾病)、全疾病、がん保障などがあり、奥さま保障や自然災害保障、介護保障なども見られます。

金利に上乗せされる団信を検討する際には、保障を充実させる必要があるかを検討しなければなりません。団信の保障の特徴として次のようなものが挙げられます。

・保障金額は住宅ローンの残高
・保障期間は住宅ローンの返済期間
・1年間の返済額保障など保険金額と期間が限定的の保障もある

団信はあくまでも住宅ローンに関係する保険です。しかし住宅ローンに関係なく、病気やケガで保障が必要となる可能性はあります。

※団信の保険料を無料としている場合、金融機関が負担しています。住宅ローンの金利や諸費用などに含まれていると考えることもできますが、住宅ローンの比較には影響しておりませんので、分かりやすく「無料」としています。

団体信用生命保険を含めた比較

団信の保険料は金融機関が負担することを前提に、このサイトでは一般の団信の保険料は考えず、利息を含めた金額を総返済額としています。一方、金利を上乗せして保障を充実させたい場合、同条件で比較しなければなりませんので、金利が発生する特約部分は総支払額に含めると比較しやすいと思います。

▼総返済額と総支払額

たとえば、全疾病保障が金利の上乗せなしで利用できる住宅ローン(A)と3大疾病でも金利の上乗せがある住宅ローン(B)を比較する場合、(A)は総支払額が増えませんが、(B)は総支払額が増えますので、金利や諸費用など他の条件が同じであれば、(A)は保障が優れている上に総支払額も少なくて済むことになります。

また金利や諸費用など他の条件が異なるため、(B)の方が総支払額が少なくなる場合は(A)の全疾病保障が必要かどうか、この場合(B)より(A)の方が総支払額が多くなりますので、多く負担しても価値のある保障かどうか検討することになります。

比較するときの注意点

団信の保障内容は、優れた商品が販売されたとしても、他行も真似しますので、しばらくすればどこも似たような保障になりますが、現状、金融機関によって保障内容が異なります。団信は比較材料に含めてもいいですが、火災保険の割引などの特典も含めてしまうと、ややこしくなってしまい、正しく比較できないでしょう。

最初のうちは、最低限必要な項目だけを比較し、単純化することも大切です。もちろん慣れてくれば比較材料にしても構いません。なお専門家はすでに知識がある上で情報発信していますので、知識が身に付いてくれば納得できる部分も増えてくるでしょう。

▼団体信用生命保険の保障内容と金融機関の特約一覧
この記事を読むのにかかる時間:19

団信の特約一覧(一般の団信・ワイド団信除く)

都市銀行
 金融機関  特約と保険料
 みずほ銀行 ・8大疾病補償プラス、8大疾病補償:保険料支払型
※中途解約可能
・がん団信:年0.15%上乗せ
 三菱UFJ銀行 ・7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ):年0.3%上乗せ
・7大疾病保障(安心の保険料タイプ):保険料支払型
 三井住友銀行 ・8大疾病保障:年0.3%上乗せ
・8大疾病保障(+日常のケガ・病気保障+奥さま保障):年0.4%上乗せ
・自然災害時返済一部免除(約定返済保障型):年0.1%上乗せ
・自然災害時返済一部免除(残高保障型):年0.5%上乗せ
 りそな銀行 ・特定状態保障:年0.3%上乗せ
 三菱UFJ信託銀行 ・7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ):年0.3%上乗せ
・7大疾病保障(安心の保険料タイプ):保険料支払型
 三井住友信託銀行 ・全入院保障付八大疾病保障(充実プラン・100%給付型):年0.3%上乗せ
・全入院保障付八大疾病保障(充実プラン・50%給付型):年0.15%上乗せ
・八大疾病保障(ライトプラン・100%給付型):年0.2%上乗せ
・八大疾病保障(ライトプラン・50%給付型):年0.1%上乗せ
・八大疾病保障(ガン診断一時金付・100%給付型):年0.2%上乗せ
・八大疾病保障(ガン診断一時金付・50%給付型):年0.1%上乗せ
ネット銀行等
 金融機関  特約と保険料
 イオン銀行 ・8疾病保障プラス:年0.3%上乗せ
・居住不能信用費用保険:年0.05%上乗せ
・ガン保障特約:年0.1%上乗せ
 じぶん銀行 ・がん50%保障:金利上乗せなし
・がん100%保障:年0.2%上乗せ
・11疾病保障:年0.3%上乗せ
 新生銀行 ・安心保障(所定の要介護状態):全安心パック
・自然災害時債務免除:安心パックS
 住信SBIネット銀行 ・全疾病保障:金利上乗せなし
・全疾病保障・ガン診断給付金付(女性限定):金利上乗せなし
 ソニー銀行 ・3大疾病保障:金利上乗せなし
 楽天銀行 ・全疾病:金利上乗せなし

住宅ローンの総返済額と総支払額

住宅ローンの選び方 情報を収集・知識を身に付ける
この記事を読むのにかかる時間:30

住宅ローンの借入先を探す際に判断材料となるのが総返済額や総支払額です。金利を下げるにも限度があることから、事務手数料や団信の保険料の負担を下げることで金融機関は差別化を図っています。

そのため借り手としても金利だけでなく、諸費用にも気を配らなければなりません。シミュレーションをして比較検討すれば誰でも最適の借入先が見つかるでしょう。しかし一部の情報だけにとらわれ、選択の根拠としてしまうと意図しない選択をする可能性もあります。

そこで、ここでは住宅ローンの総返済額と総支払額は何を示しているか、基本となる言葉の定義を明確にすることから始めるための記事となります。なお、金融機関によって用語の定義は異なりますので、比較する際の統一すべき項目として紹介しています。

住宅ローンの総返済額と総支払額

住宅ローンを利用する際には様々な費用がかかります。借り入れにより発生する利息も費用ですが、事務手数料や保証料、団信保険料や火災保険料なども金融機関によっては支払わなければなりません。そのため、住宅ローンを利用することにより発生する費用で比較する必要が出てきます。

しかし費用の名称や取り扱いが金融機関によって異なることから、複雑に感じるかもしれません。そこで分かりやすいように住宅ローンの総返済額と総支払額に分けて考えます。

住宅ローンの総返済額

住宅ローンの総返済額は、元金と利息を合計した金額で、金利によって変動します。住宅ローンだけでなく借り入れの負担を左右するのが金利ですから、できる限り負担を軽くするためにはできるだけ低い金利で借り入れられる金融機関を探す必要があります。

なお団信の保険料や事務手数料(保証料)などは金利に上乗せして支払う場合がありますので、住宅ローンの総返済額で比較する際には注意が必要です。たとえば次のような金融機関どうしを比較する際には同条件となっているか確認しましょう。
・金融機関A:三大疾病保障付き団信保険料無料
・金融機関B:三大疾病保障付き団信保険料金利+0.2%上乗せ
 三大疾病保障付き団信に加入する人は金融機関Bについては金利を上乗せして比較します。団信に加入しない人は団信が付いているかどうかは判断材料になりません。そのため無料で付いた団信は気にせず、金融機関Aと金利に上乗せしない状態の金融機関Bを比較すればいいでしょう。

住宅ローンの総支払額

住宅ローンの総支払額は、総返済額に事務手数料や保証料、団信保険料、火災保険料などを含めた金額です。金融機関の金利で差が出なくても、事務手数料や保証料、保険料などで差が出る場合がありますので、比較する際には総支払額を使用します。

最近は火災保険も金融機関で取り扱っているため、同時に様々なことを考えなければなりません。いきなり総支払額にすべて含めてしまうと複雑になるため、火災保険は除いて考えるといいでしょう。火災保険は金融機関で加入せず、自ら損保会社の商品を探した方が選択肢は多く、保険料を抑えられる可能性があります。

団信保険料:一般の団信は加入するにしても、全疾病保障付き団信など保障を充実させるか決めてから比較しなければなりません。
火災保険料:火災保険を金融機関で加入するか、自ら探して加入するか決めてから比較しなければなりません。

住宅ローンの情報の見方

金融機関のサイトなどでは、「低金利」「保証料0円」など大きく掲載されていますが、皆さんにとって重要なことは総支払額ですので、総支払額を試算するまではその金融機関が借入先の候補であると判断してはいけません。「選択肢の一つになるかもしれない」程度と考えておきましょう。

総返済額:利息を含めた金額
総支払額:総返済額に諸費用や団信の保険料などを含めた金額

特に負担が増える住宅ローンの費用

住宅ローンに係る費用の中には、印紙税など金融機関により差が出ない費用や司法書士への報酬など若干?差が出る程度の費用がある一方、事務手数料や保証料のように数十万円の差が出る費用もあります。特に次のような負担が増える費用には注意が必要です。

・金利による利息総額
・諸費用(事務手数料・保証料)
・団信保険料(主に金利上乗せ)
・火災保険料

上記の費用を特に意識して比較するようにすれば分かりやすいでしょう。

住宅ローンの総返済額と総支払額はシミュレーションか見積もりで分かる

住宅ローンの総返済額や総支払額は、各金融機関のサイトにあるシミュレーションを利用すれば概算を算出することができます。シミュレーションを利用するためには、借入金額や毎月の希望返済額、借入期間、金利タイプなど決めておかなければなりません。金融機関に相談すれば見積もりをお願いすることもできますので、最終判断では見積もりを利用しましょう。

またシミュレーションは必ずご自身で行い、情報サイトのシミュレーション結果やシミュレーション結果によるランキングを信用しすぎないようにしましょう。

住宅ローンの総返済額と総支払額まとめ

比較する際には、各金融機関で呼び名が異なるものをまとめなければなりません。最初はハードルが高いかもしれませんが、負担をできるだけ軽くしたい人にとっては価値のあるものです。

知識や正しい情報をもとにすれば自分に合った商品を選びやすくなりますが、簡単ではありません。少しずつ情報を集める中で身に付けられると思います。