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住宅ローンの連帯債務者の特徴

連帯債務は民法第432条に規定されています。
「数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次にすべての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる」

たとえば夫Ａと妻Ｂでそれぞれ互いに連帯債務者になっているとします。
夫婦ともに住宅ローンの債務者となり、3000万円を均等に返済する場合は、それぞれ1500万円の借金を負い、また住宅ローン控除はそれぞれ1500万円が対象となります。

ただ連帯債務は民法上、金融機関は3000万円をそれぞれに全額請求することができます。片方だけに3000万円全額を請求することもできます。実質的には夫婦それぞれ3000万円の債務を負っていることになります。

なお連帯債務の場合、住宅ローンは１本となりますので、住宅ローン控除は負担割合に合わせて適用できるものの団体信用生命保険への加入は１名とみとなります。

住宅ローンの連帯保証人の特徴

保証は民法第446条、連帯保証は民法454条に規定されています。
「保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う」
「保証人は、主たる債務者と連帯して債務を負担したときは、前二条の権利を有しない」

連帯保証人は、主な債務者が返済しない場合に返済する義務が生じます。この時、連帯保証人は主な債務者に請求するよう要求できず、返済しなければなりません。たとえば夫が3000万円を借り入れ、妻が連帯保証人になった場合、夫の返済が滞ると、妻に支払いの請求が行くことになります。

連帯保証人は「返済できない場合に」返済の義務が生じますが、連帯債務者と同様、3000万円の返済義務が生じるため、基本的な責任は同じとなります。

住宅ローンのペアローンの特徴

では、住宅ローンのペアローンはどのような特徴があるのでしょうか。連帯債務者と連帯保証人は借入金3000万円を支払う責任がありました。ペアローンの場合は、連帯債務者とは違い、完全に別々の住宅ローンを組みます。

たとえば夫が1500万円、妻が1500万円のローンを組むと連帯債務者と同様、それぞれ住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただ契約を２本組みますので、契約にかかる手数料はそれぞれかかります。

連帯債務者・連帯保証人・ペアローンのまとめ

連帯債務者、連帯保証人、ペアローンについて解説してきましたが、それぞれ住宅ローンにかかる影響についてまとめると次のようになります。

各金融機関の取り扱い

まとめ

住宅ローンを夫婦で利用するときには少し複雑になりますが、理解しておけばその分、不安要素を減らすことができます。最近は夫婦共働き世帯が多く、実際の相談でも１名で組んだ場合、２名で組んだ場合の違いをシミュレーションすることがあります。気になる場合は具体的にシミュレーションをして比較検討してください。

住宅ローンの金利には基準金利と優遇金利がある

住宅ローンの金利には基準金利と優遇金利があります。基準金利は店頭金利と呼ばれることもあります。基準金利（店頭金利）は金融機関が毎月決定する基準となる金利です。たとえば住宅ローン変動金利型の基準金利は2.475%としている金融機関が多く、近年、変動しておりません。

住宅ローン変動金利型に基準金利をそのまま適用すると2.475%ですが、ここから相談や審査を通して、金利を引き下げ、実際に適用される金利が優遇金利となります。優遇金利が適用金利となることがほとんどです。

住宅ローンの優遇金利の取り扱い

住宅ローンの金利を確認する際、条件によって金利が異なるため、適用金利がどれになるか分からないことがあります。

都市銀行などでは、審査によって金利引き下げ幅が異なり、審査結果を確認しないと適用金利は分かりません。一方、ネット銀行などに多いのは、金利引き下げ幅が決まっており、優遇金利で借りられるかどうかの審査を行うケースです。

審査の結果で金利引き下げ幅が決まる金融機関は、公式サイトの金利ページに「引き下げ幅の範囲」が▲1.700%～▲1.200%などと書かれていますので、すぐわかるでしょう。

住宅ローンの優遇金利の適用期間を確認する

住宅ローンの基準金利と優遇金利について解説しましたが、適用される金利はほとんどの場合で優遇金利ですので、注目すべきは優遇金利となります。

しかし優遇金利が適用される期間が商品によって異なりますので、事前に確認が必要です。適用される期間は主に次のとおりです。
・通期（全期間）
・当初（固定金利特約期間中）

「通期」は借入期間中ずっと同じ金利引き下げ幅となりますので、あまり気にすることはありませんが、「当初」のみ優遇される場合には注意が必要です。

たとえば固定10年の場合、当初10年間だけ適用される引き下げ幅と10年経過後に適用される引き下げ幅があり、一般的に引き下げ幅は少なくなります。固定金利期間終了後のシミュレーションをしっかりしておけば借入前に返済額は分かります。必ずシミュレーションしてから判断しましょう。

まとめ

住宅ローンの金利といっても、基準金利や店頭金利、優遇金利、適用金利と様々な金利があることを紹介しました。基本的には店頭金利＝基準金利、優遇金利＝適用金利ととらえておき、あとは借り入れる予定の金融機関で金利について確認すればいいでしょう。

物件にかかる諸費用と融資にかかる諸費用

住宅取得では、不動産販売業者や建築会社に支払う物件にかかる諸費用と金融機関に支払う融資にかかる諸費用があります。どのような費用があるか確認しておきましょう。

物件にかかる諸費用

物件にかかる費用には次のようなものがあります。
・不動産取得税
・固定資産税
・収入印紙税
・火災保険料や地震保険料

融資にかかる諸費用

融資にかかる費用には次のようなものがあります。
・収入印紙税
・事務手数料や保証料
・登記費用（司法書士への報酬・登録免許税）
・団体信用生命保険料

その他の諸費用

他に次のようなものがあります。
・引越費用
・家具や家電費用
・雑費（転居案内・近所へのご挨拶等）

住宅別の物件・融資にかかる諸費用

ここまでは物件と融資に分けて必要な諸費用を紹介しましたが、ここからは新築一戸建てや新築マンションなど住宅別の物件・融資にかかる諸費用を見ていきます。

新築一戸建て

土地
　・登記費用（司法書士への報酬・登録免許税）
　・仲介手数料
　・固定資産税（清算金）
　・不動産取得税
　・収入印紙税
建物
　・つなぎ融資
・登記費用（司法書士への報酬・登録免許税）

中古一戸建て

・不動産取得税
・固定資産税（清算金）
・収入印紙税（売買契約書）
・火災保険料や地震保険料
・収入印紙税（金銭貸借契約書）
・事務手数料や保証料
・登記費用（司法書士への報酬・登録免許税）
・団体信用生命保険料
・仲介手数料

マンション

・不動産取得税
・固定資産税（清算金）
・収入印紙税（売買契約書）
・火災保険料や地震保険料
・収入印紙税（金銭貸借契約書）
・事務手数料や保証料
・登記費用（司法書士への報酬・登録免許税）
・団体信用生命保険料
・修繕維持積立基金
・管理費、修繕積立金、駐車場代等の前納分
・仲介手数料

住宅ローンの融資率とは

住宅ローンの融資率とは、物件価格に対する融資金額の割合です。たとえば物件価格3,000万円で全額住宅ローンを利用すると融資率は100％、頭金を300万円準備してのこり2,700万円借りれば融資率は90%となります。

住宅ローンの融資率を下げるメリット

住宅ローンの融資率を下げる、つまり頭金をできるだけ多く準備するメリットは借入金額を減らし、利息の返済額を減少させることですが、これ以外にもメリットがあります。

最近の金融機関では融資率が90%以下と90%超とで金利に差を設けています。80%をラインとしている住宅ローンもあります。融資率90％なら頭金は物件価格の１割、80%なら２割となり、これ以外に諸費用も現金で支払う必要があります。

頭金など住宅取得へ向けて準備をしていることは、貸し手である金融機関にとっても信用度が高くなり、その分、金利は優遇されています。単に借入金額が減少することによる利息負担の軽減だけではありませんので、抑えておきたい点です。

住宅ローンの一部繰り上げ返済

住宅ローンの借入後に負担を減らす方法として、一部繰り上げ返済、借り換え、金利タイプの変更があります。この中で一部繰り上げ返済は比較的手軽にできる負担軽減法と言えます。

一部繰り上げ返済は、毎月の返済とは別にまとまった返済をする方法で、どの金融機関でも取り扱っています。ただ一部繰り上げ返済による手数料の有無や返済額の基準など金融機関で異なる点もありますので注意が必要です。

住宅ローン一部繰り上げ返済の２つのタイプ

一部繰り上げ返済には２つのタイプがあります。期間短縮型と返済額軽減型です。家計の状況によってふさわしいと思う方を選びましょう。

住宅ローン一部繰り上げ返済、期間短縮型

期間短縮型は、完済時期を早める方法です。たとえば借り入れ時に70歳が完済時であっても、繰り上げ返済で65歳を完済時期にし、退職前に住宅ローンを終わらせることができます。完済時期が遅くて心配な人は期間短縮型を選びましょう。

住宅ローン一部繰り上げ返済、返済額軽減型

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らす方法です。毎月の返済額を減らし、家計のやり繰りをしやすくすることで、生活にゆとりがでます。ただある程度まとまった資金で繰上げ返済をしないと実感できるほど返済額を軽減させることができません。

住宅ローン借入前に確認しておきたい手数料

一部繰り上げ返済の手数料は無料としている金融機関が多いですが、窓口や電話での返済は手数料がかかることもあり、借入前に確認しておいた方がいいでしょう。

住宅ローン変動金利型の５年ルール

住宅ローン変動金利型の５年ルールは、５年間は毎月の返済額を変更しないというものです。変動金利型の場合、急激に金利が上昇する可能性もあり、５年ルールがなければ突然返済額が上昇し、家計に大きな影響を与えかねません。そこで急激に返済額が上昇しないよう、５年ごとに返済額を見直す決まりです。

毎月の返済額が急に上昇しないことはメリットですが、本来払うべき利息を支払っていないことになりますので、未払い利息として後日支払はなければなりません。最終的に完済時に一括で支払うこともあります。

住宅ローン変動金利型の125%ルール

125%ルールは５年ルールと同じく急激に毎月の返済額が上昇しないよう設けられている決まりで、毎月の返済額を上げる場合でも125%以内にしなければならないというものです。たとえば毎月の返済額が10万円なら、12.5万円までしか上げられないということです。

５年毎の返済額見直しでも125%以内というルールがあるため金利上昇による家計への影響は抑えれていますが、５年ルールと同様、本来支払うべき利息はあとで支払うことになります。

５年ルールと125％ルールをもう少し詳しく解説

５年ルールと125%ルールについては、先ほどの説明だけ理解していれば十分ですが、ここからはもう少し詳しく２つのルールについて解説しておきます。