住宅ローン変動金利型の5年ルールと125%ルール

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住宅ローンの変動金利型の特徴に、5年ルールと125%(1.25倍)ルールがあります。変動金利型を選択する場合、金利が上昇した場合の対応を考えておきたいところです。

単に変動金利型を選べば、固定金利型に比べ借入金額が増える、毎月の返済額が減る、という効果が得られますが、返済額が増えることのリスクを十分に理解しておかなければなりません。

そこで今回は、変動金利型の特徴である2つのルール、5年ルールと125%ルールについて解説していきます。

住宅ローン変動金利型の5年ルール

住宅ローン変動金利型の5年ルールは、5年間は毎月の返済額を変更しないというものです。変動金利型の場合、急激に金利が上昇する可能性もあり、5年ルールがなければ突然返済額が上昇し、家計に大きな影響を与えかねません。そこで急激に返済額が上昇しないよう、5年ごとに返済額を見直す決まりです。

毎月の返済額が急に上昇しないことはメリットですが、本来払うべき利息を支払っていないことになりますので、未払い利息として後日支払はなければなりません。最終的に完済時に一括で支払うこともあります。

住宅ローン変動金利型の125%ルール

125%ルールは5年ルールと同じく急激に毎月の返済額が上昇しないよう設けられている決まりで、毎月の返済額を上げる場合でも125%以内にしなければならないというものです。たとえば毎月の返済額が10万円なら、12.5万円までしか上げられないということです。

5年毎の返済額見直しでも125%以内というルールがあるため金利上昇による家計への影響は抑えれていますが、5年ルールと同様、本来支払うべき利息はあとで支払うことになります。

5年ルールと125%ルールをもう少し詳しく解説

5年ルールと125%ルールについては、先ほどの説明だけ理解していれば十分ですが、ここからはもう少し詳しく2つのルールについて解説しておきます。

ルールが適用されるのは元利均等返済のみ

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は、元金と利息の合計額が毎月同額、元金均等返済は元金が毎月同額です。元金均等返済の利息額は毎月変動し、変動額に上限はありません。つまり、ルールが適用されるのは元利均等返済のみとなります。

5年ルールにおける金利の見直し時期

変動金利の見直しは、4月1日と10月1日を基準日とするのが一般的です。4月1日を基準日として決まる新しい金利は6月の返済日の翌日から(つまり7月の返済から)、10月1日を基準日として決まる新しい金利は12月の返済日の翌日から(つまり翌年1月の返済から)適用されます。5年ルールが適用されますので最大5年間、返済額は変わりませんが、実際にはこのような日程で金利の見直しが行われています。

さて5年ルールは、借入後5回目の10月1日を基準日として借入金利の見直しが行われます。10月1日時点の借入金額、ローン残高、残存期間、未払利息をもとに新たに返済額が計算され、12月の返済日の翌日から適用されます。つまり新しい金利が適用されるのは1月の支払いからとなります。

※基準日や新金利適用時期は金融機関によって異なります。

125%ルールにおける金利の見直し時期

5年毎に金利の変動により返済額が変更される可能性がありますが、返済額が上昇する場合は125%を超えることはありません。見直し時期は5年ルールと同様です。また金利が引き下げられた場合は制限がなく、金利低下に合わせて返済額が減少されます。

借入金利が引き上げられると利息額は増える

借入金利が引き上げられると、元利均等返済では元金と利息の合計額は等しくなければなりませんので、返済額に占める利息額が増え、その分元金の返済額は減ります。返済できなかった元金は次回以降に回され、金利の上昇が続き、元金の返済が遅れると最終的には完済時に一括で返済することになります。

借入金利が引き下げられると利息額は減る

反対に、借入金利が引き下げられると返済額に占める元金の額は増えます。元金の減りが早まります。5年毎の見直し時期までは完済日が繰り上がる状態が続きますが、5年毎の再計算で完済日は契約通りに戻ります。ただ最終回で借入金利の引き下げが行われた場合は当初の完済日より早くなることがあります。

未払利息が発生すると次回は未払利息から返済する

借入金利の引き上げで未払利息が発生すると、次回以降の返済に充当されることになりますが、充当順は、未払利息、当月の利息、元金の順となり、返済額に占める元金の割合は少なくなります。ただ未払利息に対して新たな利息は付かず、元金とは別に管理されます。

借入金利の引き上げが続いたり、引き上げ幅が大きすぎたりすると完済日でも返済しきれないことがあります。この場合は完済日に毎月の返済額に加算して一括で返済することになります。

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都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 適用
 三菱UFJ銀行 適用
 三井住友銀行 適用
 りそな銀行 適用
 三菱UFJ信託銀行 適用
 三井住友信託銀行 5年ルールは適用、「変動プラン」は上限の制限なし、「上限プラン」はあらかじめ指定した金利を上限とできる。
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 適用
 じぶん銀行 適用
 新生銀行 5年ルール、125%ルールとも適用なし
 住信SBIネット銀行 適用
 ソニー銀行 5年ルール、125%ルールとも適用なし
 楽天銀行 適用

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

住宅ローン変動金利型の5年ルールと125%ルールまとめ

今回は5年ルールと125%ルールについて解説しましたが、変動金利を選ぶ場合、5年後に金利が上昇した場合の対応を考えるというよりも、変動金利を選ぶ時点で、金利が上昇した場合の対応を考えておかなければなりません。2つのルールを含めた変動金利の特徴を理解し、金利タイプの選択に役立ててください。

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