コラム[住宅ローン]

住宅ローン借り換え先の賢い選び方を学び、利息額を軽減する方法

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住宅ローンの借り換えは、将来支払うであろう利息額を減らすことができます。金利水準によっては数百万円の利息額軽減が可能で、時間をかけて借り換えをする価値があります。

しかし借り換え先選びは、一度新規で住宅ローンの借入先選びをしているものの、手間がかかり、大変だと思います。借り換え先によってはあまり効果を得られないこともあり、試算と比較を繰り返し、最適の借り換え先を絞り込む必要があります。

そこで、この記事では住宅ローンの借り換え先の選び方を紹介していきます。

住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべきこと

住宅ローンの借り換えは利息の負担を軽減できる効果的な方法ですが、借り換え先に住宅ローンの諸費用を支払わなければならないため、住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべき方法について解説します。

<利息額を減らす方法とその効果・諸費用>
利息軽減効果 諸費用
住宅ローンの
一部繰り上げ返済
数万
~数十万円
無料
住宅ローンの
金利タイプの変更
条件次第 無料
住宅ローンの
借り換え
数十万
~数百万円
数十万円

 

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「一部繰り上げ返済」

一部繰り上げ返済について知っている人は多いかもしれません。住宅ローンの借り換えを検討している人の中には、すでに一部繰り上げ返済をしている人もいらっしゃるでしょう。

一部繰り上げ返済は、利息額を減らす効果があります。住宅ローンの借り換えも利息額を減らす効果がありますが、一部繰り上げ返済では費用がかからない場合が多いため、借り換えよりも気軽に行うことができます。

一部繰り上げ返済はほとんどの金融機関で手数料が無料となっています。都市銀行など店舗型の金融機関の窓口では有料になることがありますが、ウェブ経由の一部繰り上げ返済で無料にしている場合がほとんどです。

住宅ローンの借り換えのハードルが高いと感じた場合は、「一部繰り上げ返済」という方法があることも覚えておいてください。定期的に一部繰り上げ返済をし、タイミングを見て住宅ローンの借り換えをする方法が良いでしょう。

 

住宅ローンの借り換え前に一部繰り上げ返済の効果を知ろう

住宅ローンの一部繰り上げ返済による効果をシミュレーションしてみました。一部繰り上げ返済のタイミングによってその効果は異なりますが、後半で解説する住宅ローンの借り換えのシミュレーションで効果の違いを比較してみてください。

<住宅ローンの一部繰り上げ返済の効果(金利1%)>

[前提条件]10年後返済/期間短縮型/元利均等返済/金利1.0%

当初借入金額 返済額
50万円
返済額
100万円
返済額
200万円
4,000万円 利息軽減額:
92,720円
短縮期間:
4ヶ月
利息軽減額:
206,640円
短縮期間:
9ヶ月
利息軽減額:
406,121円
短縮期間:
1年6ヶ月
3,000万円 利息軽減額:
103,913円
短縮期間:
6ヶ月
利息軽減額:
205,446円
短縮期間:
1年
利息軽減額:
417,211円
短縮期間:
2年1ヶ月
2,000万円 利息軽減額:
103,316円
短縮期間:
9ヶ月
利息軽減額:
203,052円
短縮期間:
1年6ヶ月
利息軽減額:
401,730円
短縮期間:
3年1ヶ月

次に、金利2%で借り入れている場合の一部繰り上げ返済の効果を見ておきましょう。金利以外の条件は同じです。

<住宅ローンの一部繰り上げ返済の効果(金利2%)>

[前提条件]10年後返済/期間短縮型/元利均等返済/金利2.0%

当初借入金額 返済額
50万円
返済額
100万円
返済額
200万円
4,000万円 利息軽減額:
241,888円
短縮期間:
5ヶ月
利息軽減額:
479,618円
短縮期間:
10ヶ月
利息軽減額:
896,941円
短縮期間:
1年7ヶ月
3,000万円 利息軽減額:
217,325円
短縮期間:
6ヶ月
利息軽減額:
465,181円
短縮期間:
1年1ヶ月
利息軽減額:
908,995円
短縮期間:
2年2ヶ月
2,000万円 利息軽減額:
239,804円
短縮期間:
10ヶ月
利息軽減額:
448,461円
短縮期間:
1年7ヶ月
利息軽減額:
887,304円
短縮期間:
3年3ヶ月

住宅ローンの借り換えの諸費用として100万円かかるとし、同額の100万円を一部繰り上げ返済にあてた場合は、金利2%で約45万円の利息額を減らすことができます。一部繰り上げ返済も現金が必要な点では住宅ローンの借り換えと同じですが、一部繰り上げ返済は元金へ充当され、住宅ローンの借り換えは金融機関の手数料として支払われます。

 

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「金利タイプの変更」

金利タイプの変更は、変動金利型から固定金利型へ、固定金利型から変動金利型へと変更することで、同じ金融機関で手続きをします。変動金利型から固定金利型なら金利上昇リスクを回避すること、固定金利型から変動金利型なら金利による利息額の負担を減らすことを目的としています。

また、金利タイプの変更で利息額の負担を減らしたい場合、市場全体の金利が以前より低下していることが条件となります。金融機関との金利差を利用した方法ではないためです。市場の金利が低下していれば、変動金利型から固定金利型への金利タイプの変更でも金利差が小さくなる可能性があります。また固定金利型から変動金利型への金利タイプの変更ならより利息額の負担を減らせるかもしれません。

いよいよ住宅ローンの借り換えについて見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えで得られる効果

住宅ローンの借り換えがどのくらいの効果があるのか知っておいた方がいいでしょう。先ほど解説した「一部繰り上げ返済」や「金利タイプの変更」と比較し、ご家庭にとって向いていると思われる方法を選択するためです。住宅ローンの借り換えで得られる効果にはいい効果と悪い効果がありますので、それぞれ確認しておきましょう。

 

住宅ローンの借り換えで期待したい効果

住宅ローンの借り換えをする目的でもありますが、借り換えで期待したい効果は利息額の軽減です。軽減された分は、返済期間を短くして退職前までに完済できるよう調整したり、毎月の返済額を減らして生活にゆとりをもたらしたりする効果があります。

住宅ローンの借り換えで負担額が減るのは、次の場合です。

 住宅ローン残高+利息額>住宅ローン残高+利息額+借り換えによる諸費用

住宅ローンの借り換えでは、新しく住宅ローンを借りることになりますので、諸費用がかかりますが、諸費用を支払っても利息額が減る場合に借り換えを行います。

 

住宅ローンの借り換えで気を付けておきたい影響

住宅ローンの借り換えでは諸費用が必要です。新規で借りたときに比べ、住宅ローンの借入額は減少していますので、当初ほど諸費用はかかりませんが、それでも数十万円はかかるでしょう。

諸費用は現金で支払うことが一般的ですので、貯蓄額が減少します。住宅ローン返済中のご家庭では、これから教育費がかかる人も多いと思いますので、住宅ローンの借り換えに貯蓄を使っても問題ないか将来の支出を考えておく必要があります。

<住宅ローンの借り換えによる諸費用の額>

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各金融機関の名称から住宅ローン借り換え情報が掲載されている公式サイトページをご覧いただくことができます。

都市銀行

 金融機関  項目
 みずほ銀行 みずほ銀行は保証料中心の金融機関である。保証料を一部前払いする方式と前払いしない方式がある。保険料を一部前払いする方式は、返済期間20年、借入金額1000万円の場合、元利均等返済で148,340円~519,280円必要となる。一方、保証料を前払いしない方式は金利に年率0.2%上乗せされる。また保証料に加え、事務手数料が32,400円かかる。なお、一部繰り上げ返済した場合、金額に応じた保証料が返戻されるが、保証会社事務手数料として10,800円控除される。
 三菱UFJ銀行 三菱UFJ銀行は保証料中心の金融機関である。保証料には一括前払い型と利息組込み型がある。一括前払い型は、返済期間30年、借入金額1000万円の場合、元利均等返済で191,370円必要となる。一方、利息組込み型は金利に年率0.2%上乗せされる。また保証料に加え、事務手数料が32,400円かかる。(なお、一部繰り上げ返済した場合、金額に応じた保証料が返戻されるが、保証会社事務手数料として10,800円控除される。※調査中)
 三井住友銀行 三井住友銀行は保証料中心の金融機関である。保証料には保証料外枠方式と保証料内枠方式がある。保証料外枠方式は、返済期間25年、借入金額100万円の場合、元利均等返済で17,254円必要となる。また保証料内枠方式は、金利に上乗せされる方式だが、公式サイトに具体的な金利は書かれていない。また保証料に加え、事務手数料が32,400円かかる。ただ、他の都市銀行から金利0.2%の上乗せと考えられる。(なお、一部繰り上げ返済した場合、金額に応じた保証料が返戻されるが、保証会社事務手数料として10,800円控除される。※調査中)
 りそな銀行 りそな銀行は、融資李手数料型と保証料型の2つのタイプから選べる金融機関である。融資手数料型は、融資金額✕2.16%に加え、保証会社事務取扱手数料として32,400円かかる。一方、保証料型には保証料一括前払い型と保証料金利上乗せ型がある。保証料一括前払い型は、返済期間35年、借入金額100万円の場合、元利均等返済で20,614円必要となる。保証料に加え、事務手数料が32,400円かかる。また保証料金利上乗せ型は、保証料と融資手数料は無料で、金利0.2%の上乗せと保証会社事務取扱手数料の32,400円必要となる。
 三菱UFJ信託銀行 三菱UFJ信託銀行は融資手数料中心の金融機関である。融資金額✕2.16%に加え、事務手数料として32,400円かかる。
 三井住友信託銀行 三井住友信託銀行は、融資李手数料型と保証料型の2つのタイプから選べる金融機関である。融資手数料型は、融資金額✕2.16%かかるが、保証取扱手数料はかからない。一方、保証料型には一括前払い方式と金利上乗せ方式がある。一括前払い方式は、返済期間35年、借入金額1000万円の場合、元利均等返済で206,110円必要となる。金利上乗せ方式は金利に年率0.2%上乗せされる。また保証料に加え、事務手数料が32,400円かかる。

ネット銀行等

 金融機関  項目
 イオン銀行 イオン銀行は融資手数料中心の金融機関である。融資手数料には定額型と定率型の2つあり、定額型は108,000円、定率型は融資金額✕2.16%(最低取扱手数料216,000円)かかる。
 じぶん銀行 じぶん銀行は融資手数料中心の金融機関である。融資手数料として融資金額✕2.16%かかる。
 新生銀行 新生銀行は事務取扱手数料(融資手数料)中心の金融機関である。事務取扱手数料は、選ぶ安心パックの種類によって異なり、いずれも定額である。安心パック108,000円、安心パックW・安心パックS162,000円、申し込まない場合は54,000円となる。
 住信SBIネット銀行 住信SBIネット銀行は事務取扱手数料(融資手数料)中心の金融機関である。事務取扱手数料として融資金額✕2.16%かかる。
 ソニー銀行 ソニー銀行は取扱手数料(融資手数料)中心の金融機関である。金額は商品によって異なり、住宅ローンは一律43,200円、変動セレクト住宅ローンと固定セレクト住宅ローンは融資金額✕2.16%かかる。
 楽天銀行 楽天銀行は融資事務手数料(融資手数料)中心の金融機関である。融資事務手数料は一律324,000円かかる。

※記載している金利などは最も低い金利です。

※審査の結果によって条件が変わる場合があります。


住宅ローンの借り換えをしない方がいいケース

住宅ローンの借り換えは、現在の貯蓄額が減る代わりに、将来の返済額を減らします。長い目で見れば、住宅ローンの借り換えをして、総返済額を減らした方がいいのですが、今あるお金を残しておく方が安心する人もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンの借り換えで貯蓄が増えるわけでも、お金を受け取れるわけでもありません。そのため、現在の貯蓄額を減らしてしまうと他の支出に影響が出る場合は住宅ローンの借り換えによる効果があると分かっていても避けた方がいいかもしれません。

住宅ローンの借り換え方法を9つのパターンから選ぶ

住宅ローンの借り換えには6つのパターンがあります。借り換えの目的は利息額を減らすことですが、それ以外の目的で借り換えを行うこともできます。どのパターンにあてはまるか確認してみましょう。

効果は金利水準に変化がない場合で、金利水準の推移によって効果は変わります。

<住宅ローンの借り換え9つのパターンと効果>
現在の金利タイプ
全期間
固定金利型
固定金利
期間選択型
変動金利型
借換後の金利タイプ 全期間
固定金利型
リスク変化なし
利息軽減なし
リスク変化なし
利息軽減なし
リスク回避
利息軽減なし
固定金利
期間選択型
リスク変化なし
利息軽減小
リスク変化なし
利息軽減なし
リスク回避
利息軽減なし
変動金利型 リスク上昇
利息軽減大
リスク上昇
利息軽減中
リスク変化なし
利息軽減なし

 

(1) 全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えは、金融機関の金利差を生かしたパターンです。借り入れている固定金利型の金利が4%で、新たに借り入れる固定金利型の金利が3%であれば、1%低い金利で借りることができます。

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えではリスクが変わらないため、住宅ローンの借り換えで基本的なパターンと言えます。現在、全期間固定金利型で借り入れている人は、まず全期間固定金利型への借り換えを検討してみましょう。

(2)  全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを負うことなく、金利負担を減らす方法です。固定金利期間が終了後に金利タイプを再び選ばなければならず、金利が上昇している可能性がありますが、そのときには住宅ローンの残高がかなり減っているため、多少の金利上昇も問題ないと思われます。もちろん、シミュレーションをして確認しなければなりませんが、全期間固定金利型より固定金利期間選択型の方が金利は低く設定されますので、その差を生かした借り換えとなります。

(3)  全期間固定金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から変動金利型への借り換えは、金利上昇リスクを新たに抱え、借り換えによる効果を重要視したパターンです。元々全期間固定金利型の金利より変動金利型の金利が低い上、金利水準の低下を伴っていれば、さらに低い金利で借り入れることが可能です。

新たに金利変動リスクを負うことを許容できるかどうかが問題となりますが、住宅ローンの借入残高が十分に減っていれば、リスクを許容できる可能性は高くなります。

 

(4) 変動金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えと同様、同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えです。借り換え時の金利水準より現在の金利が下がっている状況なら検討する価値があります。

同じ金利タイプの住宅ローンの借り換えなので、リスクは変わりません。借り換えのタイミングによりますが、変動金利型であっても、返済が進んでいれば、住宅ローン残高は減少していますので、金利上昇によるリスクは減少しているでしょう。念のため引き続き変動金利型で問題ないか、確認してから借り換えを実行すると安心でしょう。

 

(5) 変動金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利変動リスクを回避することが第一の目標です。金利が上昇傾向にあるときに行われる借り換えです。変動金利型が上昇していると固定金利型は先行して上昇しているのが一般的ですので、金利面で有利になる可能性は低いですが、これ以上、金利上昇により利息額が増えるのを防ぐことが重要です。さらに借り換え検討時まで変動金利型による恩恵を受けているでしょう。

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利上昇をどれだけ抑えられるかがカギとなります。金利が上昇傾向にあると言っても、借り換え後に金利が下降する可能性もあるため、住宅ローンの借り換えをするか判断は難しいところです。変動金利型の金利が3%になったら住宅ローンの借り換えをすると決めておけば、迷いはなくなるでしょう。

(6) 変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを回避しつつ、金利の上昇を最小限におさえたい人向けの借り換えです。一般的に変動金利型より固定金利型の方が金利は高いですが、固定金利期間選択型の金利は固定金利の期間によっては変動金利型の金利水準に近い金利で借りられます。また固定金利期間中は金利変動リスクを回避することができますので、当初は変動金利型にしたものの、金利上昇の家計に及ぼす影響が大きくなった場合などに有効です。

(7)  固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えは、当初の固定金利の期間満了時に他の金勇機関の固定金利期間選択型に借り換える方法です。金利上昇リスクは当初から引き続き回避でき、市場金利の状況によっては同タイプの金利でも利息額の負担を減らすことができます。

(8) 固定金利期間選択型から固定金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型の期間終了後、同じ金融機関で固定金利型を選びたい場合、全期間固定金利型は選べず、固定金利期間選択型か変動金利型を選ぶのが一般的です。固定金利期間選択型の期間満了後に、、残りの期間をすべて固定金利型にしたい場合を含めて、住宅ローンの借り換えを行うパターンです。

固定金利型から固定金利型への借り換えなので、新たにリスクを負うことはありません。ただ住宅ローンの借り換えをしなくても、固定金利期間選択型の期間満了時の金利水準で金利が決まりますので、住宅ローンの借り換えを選んだとしても金利が上昇している可能性があります。

 

(9) 固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えは、たとえば10年固定であれば10年経過した時の金利タイプ選択時に行います。金利タイプの選択は、同じ金融機関で行いますが、金利タイプを検討しなければならないタイミングで住宅ローンの借り換えを実行するパターンです。

固定金利期間選択型の場合、固定期間が終われば強制的に考える時期が訪れますので、住宅ローンの借り換えを選択肢に加えます。変動金利型への借り換えで、金利変動リスクを負うことになりますので、金利上昇したらどのていど利息額が増えるか試算しておくといいでしょう。

住宅ローンの借り換えを諸費用も借りて資金なしで行う

住宅ローンの借り換えは、総返済額を減らす効果がある一方、借り換え時に諸費用が発生するため借り換え用の資金を準備しておかなければなりません。資金が十分でなければ借り換えができず、住宅ローンの負担を減らす機会を逃してしまいます。

しかし諸費用を含めて借り換えできる金融機関であれば、事前の準備は不要です。諸費用を借り入れるため新たに利息が発生しますが、その分を考えても借り換えによる効果があるかどうかの確認は必要です。

<借り換え費用を借りられる金融機関>

この記事を読むのにかかる時間:026
都市銀行
 金融機関  項目
 みずほ銀行 諸費用も借りられる
 三菱UFJ銀行 諸費用も借りられる
 三井住友銀行 諸費用は対象外(※要確認)
 りそな銀行 諸費用も借りられる
 三菱UFJ信託銀行 諸費用も借りられる
 三井住友信託銀行 諸費用も借りられる
ネット銀行等
 金融機関  項目
 イオン銀行 諸費用も借りられる
 じぶん銀行 諸費用も借りられる
 新生銀行 諸費用(事務手数料は除く)も借りられる
 住信SBIネット銀行 諸費用も借りられる
 ソニー銀行 諸費用も借りられる
 楽天銀行 諸費用も借りられる

※各金融機関の住宅ローン商品概要説明書で確認しております。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

諸費用を含めて借り換えを行う場合でも、諸費用がなるべく安い金融機関で借り換えることができれば、諸費用にかかる利息額を抑えることができ、借り換えの効果を十分に発揮できるでしょう。

住宅ローンの借り換え先を選ぶ手順

住宅ローンの借り換えでは、新規で借入先を選んだように、借り換え先を探し、選ばなければなりません。時間がなく面倒だから各サイトに掲載されているランキングを信じて借り換え先を選ぶのも一つですが、せっかく住宅ローンの借り換えを決意したのであれば、最大限、利息額が軽減できるよう調べておきたいところです。

これから住宅ローンの借り換え先を探そうとしている人にとって、どこから手を付けていいか分からないと思いますので、住宅ローンの借り換え先を選ぶ手順について解説していきます。

 

住宅ローンの借り換え先を選ぶための最低ラインを決める

住宅ローンの借り換え先は、金利など借り換え条件の良い金融機関から候補になりますが、必ずしも審査に通るとは限りません。そこで、借り換え条件の良い金融機関だけでなく、借り換えをする最低ラインの金融機関までピックアップしておき、そのラインを下回ったら借り換えはしないと決めておきます。借り換えでは諸費用の支払いに現金が必要となりますが、貯蓄が少なくなっても借り換えをするギリギリのラインを決めておくのです。

住宅ローンの借り換え先選びにはランキングも参考になる

住宅ローンの借り換え先をやみくもに探しても時間がかかるだけです。様々なサイトでランキングやおすすめの借り換え先を紹介しています。シミュレーション結果は個々の借り入れ状況によるため当てになりませんが、シミュレーションすべき金融機関として選択肢になります。

住宅ローンの借り換え先の候補を絞り込む

シミュレーションすべき金融機関をピックアップできたら、順にシミュレーションをして借り換えによる効果を調べていきます。最終的には審査に申し込む金融機関を3行ほどにまで絞り込みます。

住宅ローンの借り換え先に審査を申し込む

住宅ローンの借り換え先を絞り込んだら、審査に申し込みます。申し込む金融機関は複数でも構いません。最初は最も借り換えによる効果の高い金融機関に申し込み、その金融機関で審査が通らなければ、他の金勇機関の審査に申し込んでもいいでしょう。

住宅ローン借り換え先の賢い選び方を学び、利息額を軽減する方法まとめ

住宅ローンの借り換えでは、借り換え先選びが大変だと思います。借り換えの効果は借り換える金額、金利差、返済期間など様々な借入条件によって異なりますので、自らシミュレーションをしてその効果を確認するのがベストです。自分でシミュレーションをして金融機関を比較できればおすすめの金融機関が本当におすすめかなど与えられた情報が正しいかどうかも判断できるようになります。

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