住宅ローン変動金利型の５年ルールと125%ルール

ルールが適用されるのは元利均等返済のみ

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は、元金と利息の合計額が毎月同額、元金均等返済は元金が毎月同額です。元金均等返済の利息額は毎月変動し、変動額に上限はありません。つまり、ルールが適用されるのは元利均等返済のみとなります。

５年ルールにおける金利の見直し時期

変動金利の見直しは、４月１日と10月１日を基準日とするのが一般的です。４月１日を基準日として決まる新しい金利は６月の返済日の翌日から（つまり７月の返済から）、10月１日を基準日として決まる新しい金利は12月の返済日の翌日から（つまり翌年１月の返済から）適用されます。５年ルールが適用されますので最大５年間、返済額は変わりませんが、実際にはこのような日程で金利の見直しが行われています。

さて５年ルールは、借入後５回目の10月１日を基準日として借入金利の見直しが行われます。10月１日時点の借入金額、ローン残高、残存期間、未払利息をもとに新たに返済額が計算され、12月の返済日の翌日から適用されます。つまり新しい金利が適用されるのは１月の支払いからとなります。

※基準日や新金利適用時期は金融機関によって異なります。

125%ルールにおける金利の見直し時期

５年毎に金利の変動により返済額が変更される可能性がありますが、返済額が上昇する場合は125%を超えることはありません。見直し時期は５年ルールと同様です。また金利が引き下げられた場合は制限がなく、金利低下に合わせて返済額が減少されます。

借入金利が引き上げられると利息額は増える

借入金利が引き上げられると、元利均等返済では元金と利息の合計額は等しくなければなりませんので、返済額に占める利息額が増え、その分元金の返済額は減ります。返済できなかった元金は次回以降に回され、金利の上昇が続き、元金の返済が遅れると最終的には完済時に一括で返済することになります。

借入金利が引き下げられると利息額は減る

反対に、借入金利が引き下げられると返済額に占める元金の額は増えます。元金の減りが早まります。５年毎の見直し時期までは完済日が繰り上がる状態が続きますが、５年毎の再計算で完済日は契約通りに戻ります。ただ最終回で借入金利の引き下げが行われた場合は当初の完済日より早くなることがあります。

未払利息が発生すると次回は未払利息から返済する

借入金利の引き上げで未払利息が発生すると、次回以降の返済に充当されることになりますが、充当順は、未払利息、当月の利息、元金の順となり、返済額に占める元金の割合は少なくなります。ただ未払利息に対して新たな利息は付かず、元金とは別に管理されます。

借入金利の引き上げが続いたり、引き上げ幅が大きすぎたりすると完済日でも返済しきれないことがあります。この場合は完済日に毎月の返済額に加算して一括で返済することになります。

住宅ローン変動金利型の５年ルールと125%ルールまとめ

今回は５年ルールと125%ルールについて解説しましたが、変動金利を選ぶ場合、５年後に金利が上昇した場合の対応を考えるというよりも、変動金利を選ぶ時点で、金利が上昇した場合の対応を考えておかなければなりません。２つのルールを含めた変動金利の特徴を理解し、金利タイプの選択に役立ててください。