住宅ローンの一部繰り上げ返済すると得か損か

住宅ローン控除と一部繰り上げ返済

シミュレーションの解説をする前に、住宅ローン控除と一部繰り上げ返済の基本的な仕組みについて紹介しておきます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は要件を満たせば、借入当初から10年間、「住宅ローン残高✕１％」分が控除される制度です。残高の条件は、一般住宅で4,000万円、長期優良住宅で5,000万円となっています。住宅ローン減税の基本的な仕組みは、一般住宅でも長期優良住宅でも同じなので、ここでは一般住宅で解説していきます。

一般住宅の上限額が4,000万円ですので、年末残高が4,000万円以上でも4,000万円として計算されるため、「4,000万円×１％＝40万円」が最高控除額となり、10年目の年末のローン残高も4,000万円以上あれば、「最大40万円×10年＝400万円」控除されます。

また住宅ローン控除は支払った税金以上に戻ってくることはありませんが、引ききれなかった分は翌年度の住民税から控除してもらえるため、ここでは個々に異なる税額は考慮せず、「残高×１％」だけでシミュレーションしていきます。

一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済は、返済期間中にまとまった金額を返済し、その分の利息を軽減させることを主な目的とするメンテナンス方法です。一部繰り上げ返済には、返済期間を短くする期間短縮型と毎月の返済額を軽減する返済額軽減型がありますが、同じ金額を繰り上げ返済する場合、期間短縮型の方が効果が高いという特徴があります。

さて、このシミュレーションの目的ですが、一部繰り上げ返済を借入当初から10年以内で行うと、住宅ローン残高が減少するため、住宅ローン控除に影響します。しかし、利息は残高が多いほど増えることから、一部繰り上げ返済を早い時期に行うと効果は高くなります。ただこの手のシミュレーションで変動金利型は変動しないものとすることが前提となっていますので、金利が変動するとシミュレーション結果も変わってきます。ここでも固定金利型または金利は変動しないものとしてシミュレーションした結果を解説していきます。

・住宅ローン控除は、10年以内に一部繰り上げ返済を行うと効果が少し下がる。 ・一部繰り上げ返済は、10年以内に行うと効果が高い。 ・10年以内に金利が上がらないことが前提である。

住宅ローン控除と一部繰り上げ返済、どちらが効果的か

住宅ローン控除と一部繰り上げ返済の効果について解説しましたので、ここからいくつかのパターンをもとにシミュレーションしていきます。

【比較１】３年ごとに100万円を繰り上げ返済する

利息額は借入金額、返済期間、金利で決まります。まずは、借入金額3,000万円、返済期間30年、金利は0.5%と1.0%の場合で見ていきましょう。

Ａ：当初10年間で一部繰り上げ返済をする。 ・一部繰り上げ返済は、２年目の最後に行ってから、３年×５回行い、各100万円返済する。 Ｂ：当初10年間で一部繰り上げ返済をしない。 ・11年目の最後に400万円、14年目の最後に100万円の一部繰り上げ返済をする。 ※当初10年間で一部繰り上げ返済をしない分は貯金し、11年目の最後にまとめて返済するものとする。つまり、Ａ・Ｂともに合計500万円の返済をする。 ※一部繰り上げ返済の費用はかからないものとする。 ※住宅ローンの金利は変動しないものとする。

金利0.5%と金利1.0%

分かりやすく色分けしております。上部の表が住宅ローン減税額、下部の表が利息額を表しています。それぞれの軽減額は次のとおりです。

金利0.5%

Ａは減税額ではＢより151,106円の損だが、利息総額では92,757円の得となります。よって、金利0.5%の場合は、当初10年間では一部繰り上げ返済をしない方がいいと分かります。

金利1.0%

Ａは減税額でＢより153,095円の損だが、利息総額では200,352円の得となります。よって、金利1.0%の場合は、当初10年間で一部繰り上げ返済した方がいいことになります。

ＡとＢとで結果が異なる理由

金利が上がると、当初10年間の利息額が増えるため、住宅ローン控除より一部繰り上げ返済をして利息額を減らした方が効果が高くなります。逆に、金利が下がると、当初10年間の利息額が減り、一部繰り上げ返済による利息軽減効果も下がるため、一部繰り上げ返済をせず、住宅ローン控除による軽減効果に期待した方がいいことになります。

金利0.5%から金利1.0%までの範囲でシミュレーション

金利0,5%から金利1.0%の範囲で、一部繰り上げ返済した方が有利な金利、不利な金利を確認した表です。金利0.8%では一部繰り上げ返済により減税効果が下がりますが、それ以上に利息軽減効果が高く、プラスになっていることが分かります。それが金利0.7％になるとマイナスになり、一部繰り上げ返済をせず、11年目以降に一部繰り上げ返済をした方がいいことになります。

一部繰り上げ返済をした方が不利にもかかわらず返済してしまうと

たとえば金利0.5%で一部繰り上げ返済をすると約６万円損してしまいますが、返済しなければ約６万円得となります。つまり、不利にもかかわらず返済してしまうと、返済しない場合と比べ約12万円の差が出ることになります。基本的に一部繰り上げ返済は金利が高い場合に有利となりますが、どのラインで有利・不利が分かれるかは、一部繰り上げ返済をするタイミングなど、様々な条件によって異なります。

【比較２】毎年50万円を繰り上げ返済する

次に、毎年50万円を一部繰り上げ返済した場合と、12年目の最初に、つまり当初10年間は一部繰り上げ返済をしない場合とで比較してみましょう。その他の借入条件は先ほどと同様、借入金額3,000万円、返済期間30年、金利は0.5%と1.0%の場合で確認します。

Ａ：当初10年間で一部繰り上げ返済をする。 ・一部繰り上げ返済は、毎年50万ずつ10回行い、計500万円返済する。 Ｂ：当初10年間で一部繰り上げ返済をしない。 ・11年目の最後に500万円をまとめて一部繰り上げ返済をする。 ※当初10年間で一部繰り上げ返済をしない分は貯金し、11年目の最後にまとめて返済するものとする。つまり、Ａ・Ｂともに合計500万円の返済をする。 ※一部繰り上げ返済の費用はかからないものとする。 ※住宅ローンの金利は変動しないものとする。

今回も、金利0.5%では一部繰り上げ返済をしない方が109,801円得をし、金利1.0%では一部繰り上げ返済をすると65,199円得をすることが分かります。もし金利0.5%で一部繰り上げ返済をしてしまうと、109,801円得をしないだけでなく、109,801円損をしてしまうため、約22万円の差が生まれてしまいます。先ほどと同様、金利0.1%刻みでまとめたものが次の表です。

今度は先ほどとは異なり、金利0.8%～0.9%間に分岐点があり、一部繰り上げ返済をしたらいいかどうかのラインを引くことができます。

当初10年間で一部繰り上げ返済する金額と金利で分岐点が変化する

住宅ローン減税額をX、減税差額を（Xa－Xb）とし、利息額をY、利息差額を（Ya－Yb）とすると、
■（Ya－Yb）－（Xa－Xb）＞0　
⇒　一部繰り上げ返済した方が「得」（一部繰り上げ返済しないと「損」）
■（Ya－Yb）－（Xa－Xb）＜0　
⇒　一部繰り上げ返済しない方が「得」（一部繰り上げ返済すると「損｝）
となります。
利息差額が大きければ大きいほど、減税差額が小さければ小さいほど、金利が高ければ高いほど、一部繰り上げ返済が有利となります。

借入金額程度の資金で運用する

2019年２月現在、固定金利型でも１％前後の金利となっており、一部繰り上げ返済をせずに、その金額を元手に資産運用する方法もあります。資産運用の経験があり、ある程度の知識がある人は投資資金に回すのもいいでしょう。この方法は人を選びますが、資金的に余裕がある人は特に有効です。つまり資金面、経験面などの条件が整っていない限り勧めることはできません。金利差を利用することを初めて知った人は、お金の知識を得て、あの流行した本にあるように「お金に働いてもらう」と考えるかもしれませんが、中長期的なお金の流れを考え、他の支出とのバランスを考えた上で判断した方がいいでしょう。

住宅ローン控除と一部繰り上げ返済、どちらが効果的かのまとめ

変動金利型を選んだ人は、金利が変動していないことが条件ですが、金利0.5%に近い場合には一部繰り上げ返済しない方が得となります。一方、固定金利型を選び１％前後の金利で借り入れている人は一部繰り上げ返済した方が得となります。ただ固定金利型で一部繰り上げ返済額が少ない場合は今回検証していません。いずれにしても、一部繰り上げ返済の計画を立て、シミュレーションしておくといいでしょう。