住宅ローン借り換え先の賢い選び方を学び、利息額を軽減する方法

住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべきこと

住宅ローンの借り換えは利息の負担を軽減できる効果的な方法ですが、借り換え先に住宅ローンの諸費用を支払わなければならないため、住宅ローンの借り換え先を選ぶ前に検討すべき方法について解説します。

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「一部繰り上げ返済」

一部繰り上げ返済について知っている人は多いかもしれません。住宅ローンの借り換えを検討している人の中には、すでに一部繰り上げ返済をしている人もいらっしゃるでしょう。

一部繰り上げ返済は、利息額を減らす効果があります。住宅ローンの借り換えも利息額を減らす効果がありますが、一部繰り上げ返済では費用がかからない場合が多いため、借り換えよりも気軽に行うことができます。

一部繰り上げ返済はほとんどの金融機関で手数料が無料となっています。都市銀行など店舗型の金融機関の窓口では有料になることがありますが、ウェブ経由の一部繰り上げ返済で無料にしている場合がほとんどです。

住宅ローンの借り換えのハードルが高いと感じた場合は、「一部繰り上げ返済」という方法があることも覚えておいてください。定期的に一部繰り上げ返済をし、タイミングを見て住宅ローンの借り換えをする方法が良いでしょう。

住宅ローンの借り換え前に一部繰り上げ返済の効果を知ろう

住宅ローンの一部繰り上げ返済による効果をシミュレーションしてみました。一部繰り上げ返済のタイミングによってその効果は異なりますが、後半で解説する住宅ローンの借り換えのシミュレーションで効果の違いを比較してみてください。

次に、金利２％で借り入れている場合の一部繰り上げ返済の効果を見ておきましょう。金利以外の条件は同じです。

住宅ローンの借り換えの諸費用として100万円かかるとし、同額の100万円を一部繰り上げ返済にあてた場合は、金利２％で約45万円の利息額を減らすことができます。一部繰り上げ返済も現金が必要な点では住宅ローンの借り換えと同じですが、一部繰り上げ返済は元金へ充当され、住宅ローンの借り換えは金融機関の手数料として支払われます。

住宅ローンの借り換え前に検討すべき「金利タイプの変更」

金利タイプの変更は、変動金利型から固定金利型へ、固定金利型から変動金利型へと変更することで、同じ金融機関で手続きをします。変動金利型から固定金利型なら金利上昇リスクを回避すること、固定金利型から変動金利型なら金利による利息額の負担を減らすことを目的としています。

また、金利タイプの変更で利息額の負担を減らしたい場合、市場全体の金利が以前より低下していることが条件となります。金融機関との金利差を利用した方法ではないためです。市場の金利が低下していれば、変動金利型から固定金利型への金利タイプの変更でも金利差が小さくなる可能性があります。また固定金利型から変動金利型への金利タイプの変更ならより利息額の負担を減らせるかもしれません。

いよいよ住宅ローンの借り換えについて見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えで得られる効果

住宅ローンの借り換えがどのくらいの効果があるのか知っておいた方がいいでしょう。先ほど解説した「一部繰り上げ返済」や「金利タイプの変更」と比較し、ご家庭にとって向いていると思われる方法を選択するためです。住宅ローンの借り換えで得られる効果にはいい効果と悪い効果がありますので、それぞれ確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えで期待したい効果

住宅ローンの借り換えをする目的でもありますが、借り換えで期待したい効果は利息額の軽減です。軽減された分は、返済期間を短くして退職前までに完済できるよう調整したり、毎月の返済額を減らして生活にゆとりをもたらしたりする効果があります。

住宅ローンの借り換えで負担額が減るのは、次の場合です。

　住宅ローン残高＋利息額＞住宅ローン残高＋利息額＋借り換えによる諸費用

住宅ローンの借り換えでは、新しく住宅ローンを借りることになりますので、諸費用がかかりますが、諸費用を支払っても利息額が減る場合に借り換えを行います。

住宅ローンの借り換えで気を付けておきたい影響

住宅ローンの借り換えでは諸費用が必要です。新規で借りたときに比べ、住宅ローンの借入額は減少していますので、当初ほど諸費用はかかりませんが、それでも数十万円はかかるでしょう。

諸費用は現金で支払うことが一般的ですので、貯蓄額が減少します。住宅ローン返済中のご家庭では、これから教育費がかかる人も多いと思いますので、住宅ローンの借り換えに貯蓄を使っても問題ないか将来の支出を考えておく必要があります。

＜住宅ローンの借り換えによる諸費用の額＞

住宅ローンの借り換えをしない方がいいケース

住宅ローンの借り換えは、現在の貯蓄額が減る代わりに、将来の返済額を減らします。長い目で見れば、住宅ローンの借り換えをして、総返済額を減らした方がいいのですが、今あるお金を残しておく方が安心する人もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンの借り換えで貯蓄が増えるわけでも、お金を受け取れるわけでもありません。そのため、現在の貯蓄額を減らしてしまうと他の支出に影響が出る場合は住宅ローンの借り換えによる効果があると分かっていても避けた方がいいかもしれません。

住宅ローンの借り換え方法を９つのパターンから選ぶ

住宅ローンの借り換えには６つのパターンがあります。借り換えの目的は利息額を減らすことですが、それ以外の目的で借り換えを行うこともできます。どのパターンにあてはまるか確認してみましょう。

効果は金利水準に変化がない場合で、金利水準の推移によって効果は変わります。

(1)　全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えは、金融機関の金利差を生かしたパターンです。借り入れている固定金利型の金利が４％で、新たに借り入れる固定金利型の金利が３％であれば、１％低い金利で借りることができます。

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えではリスクが変わらないため、住宅ローンの借り換えで基本的なパターンと言えます。現在、全期間固定金利型で借り入れている人は、まず全期間固定金利型への借り換えを検討してみましょう。

(2)　 全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを負うことなく、金利負担を減らす方法です。固定金利期間が終了後に金利タイプを再び選ばなければならず、金利が上昇している可能性がありますが、そのときには住宅ローンの残高がかなり減っているため、多少の金利上昇も問題ないと思われます。もちろん、シミュレーションをして確認しなければなりませんが、全期間固定金利型より固定金利期間選択型の方が金利は低く設定されますので、その差を生かした借り換えとなります。

(3)　 全期間固定金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から変動金利型への借り換えは、金利上昇リスクを新たに抱え、借り換えによる効果を重要視したパターンです。元々全期間固定金利型の金利より変動金利型の金利が低い上、金利水準の低下を伴っていれば、さらに低い金利で借り入れることが可能です。

新たに金利変動リスクを負うことを許容できるかどうかが問題となりますが、住宅ローンの借入残高が十分に減っていれば、リスクを許容できる可能性は高くなります。

(4)　変動金利型から変動金利型への借り換えを選ぶ

全期間固定金利型から全期間固定金利型への借り換えと同様、同じ金利タイプへの住宅ローンの借り換えです。借り換え時の金利水準より現在の金利が下がっている状況なら検討する価値があります。

同じ金利タイプの住宅ローンの借り換えなので、リスクは変わりません。借り換えのタイミングによりますが、変動金利型であっても、返済が進んでいれば、住宅ローン残高は減少していますので、金利上昇によるリスクは減少しているでしょう。念のため引き続き変動金利型で問題ないか、確認してから借り換えを実行すると安心でしょう。

(5)　変動金利型から全期間固定金利型への借り換えを選ぶ

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利変動リスクを回避することが第一の目標です。金利が上昇傾向にあるときに行われる借り換えです。変動金利型が上昇していると固定金利型は先行して上昇しているのが一般的ですので、金利面で有利になる可能性は低いですが、これ以上、金利上昇により利息額が増えるのを防ぐことが重要です。さらに借り換え検討時まで変動金利型による恩恵を受けているでしょう。

変動金利型から全期間固定金利型への借り換えは、金利上昇をどれだけ抑えられるかがカギとなります。金利が上昇傾向にあると言っても、借り換え後に金利が下降する可能性もあるため、住宅ローンの借り換えをするか判断は難しいところです。変動金利型の金利が３％になったら住宅ローンの借り換えをすると決めておけば、迷いはなくなるでしょう。

(6)　変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

変動金利型から固定金利期間選択型への借り換えは、金利上昇リスクを回避しつつ、金利の上昇を最小限におさえたい人向けの借り換えです。一般的に変動金利型より固定金利型の方が金利は高いですが、固定金利期間選択型の金利は固定金利の期間によっては変動金利型の金利水準に近い金利で借りられます。また固定金利期間中は金利変動リスクを回避することができますので、当初は変動金利型にしたものの、金利上昇の家計に及ぼす影響が大きくなった場合などに有効です。

(7)　 固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から固定金利期間選択型への借り換えは、当初の固定金利の期間満了時に他の金勇機関の固定金利期間選択型に借り換える方法です。金利上昇リスクは当初から引き続き回避でき、市場金利の状況によっては同タイプの金利でも利息額の負担を減らすことができます。

(8)　固定金利期間選択型から固定金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型の期間終了後、同じ金融機関で固定金利型を選びたい場合、全期間固定金利型は選べず、固定金利期間選択型か変動金利型を選ぶのが一般的です。固定金利期間選択型の期間満了後に、、残りの期間をすべて固定金利型にしたい場合を含めて、住宅ローンの借り換えを行うパターンです。

固定金利型から固定金利型への借り換えなので、新たにリスクを負うことはありません。ただ住宅ローンの借り換えをしなくても、固定金利期間選択型の期間満了時の金利水準で金利が決まりますので、住宅ローンの借り換えを選んだとしても金利が上昇している可能性があります。

(9)　固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えを選ぶ

固定金利期間選択型から変動金利型への借り換えは、たとえば10年固定であれば10年経過した時の金利タイプ選択時に行います。金利タイプの選択は、同じ金融機関で行いますが、金利タイプを検討しなければならないタイミングで住宅ローンの借り換えを実行するパターンです。

固定金利期間選択型の場合、固定期間が終われば強制的に考える時期が訪れますので、住宅ローンの借り換えを選択肢に加えます。変動金利型への借り換えで、金利変動リスクを負うことになりますので、金利上昇したらどのていど利息額が増えるか試算しておくといいでしょう。

住宅ローンの借り換えを諸費用も借りて資金なしで行う

住宅ローンの借り換えは、総返済額を減らす効果がある一方、借り換え時に諸費用が発生するため借り換え用の資金を準備しておかなければなりません。資金が十分でなければ借り換えができず、住宅ローンの負担を減らす機会を逃してしまいます。

しかし諸費用を含めて借り換えできる金融機関であれば、事前の準備は不要です。諸費用を借り入れるため新たに利息が発生しますが、その分を考えても借り換えによる効果があるかどうかの確認は必要です。

＜借り換え費用を借りられる金融機関＞

諸費用を含めて借り換えを行う場合でも、諸費用がなるべく安い金融機関で借り換えることができれば、諸費用にかかる利息額を抑えることができ、借り換えの効果を十分に発揮できるでしょう。