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住宅ローンの金利タイプの特徴

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固定金利型と変動金利型、金利タイプの特徴

住宅ローンの金利タイプには変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型がメインとなります。これらのほかに、変動金利型と固定金利型を組み合わせたミックス型もあります。全期間固定金利型でも「フラット35S」のように当初10年間(又は5年間)は金利が優遇され、期間満了後に上昇するタイプもあり、全期間固定金利型でも要件を満たせば優遇される商品もありますが、基本は全期間固定金利型となります。

変動金利型

変動金利型は借入後も金利が変動するタイプで、半年ごとに見直されます。ただ見直し時にルールがあり、金利が上昇しても5年間は返済額を変えない5年ルールや返済額を上げるにしても以前の返済額の1.25倍以内とする1.25倍ルールがあります。新生銀行などこのルールを採用していない金融機関が一部ありますが、ほとんどこのルールを採用しています。

変動金利型のデメリットは、返済期間中に金利が上昇することです。このリスクさえ気にならなければ借り入れ当初の金利が低いため、上昇しなければ元金を早く返済できる、より多くの金額を借り入れられる、返済額がおさえられるなど多くのメリットがあります。これらのメリットがあるため、金利上昇リスクへの不安があるものの、変動金利型を選択する人が多いのではないでしょうか。

変動金利型の金利上昇リスクを見て見ぬふりすることはできません。実際に金利が上昇すれば、借り換えなど対応することができますが、借入前にできることはしておきたいところです。闇雲にリスクを恐れていても仕方がありません。金利上昇リスクはどのようなものか、数値化して確認することが大切です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、フラット35が代表的な商品で、借入期間中、金利が変動しない金利タイプです。金利が変動しないため、返済額が一定ですが、他の金利タイプと比較し、総返済額は最も多くなり、元金の減りが最も遅くなります。

フラット35には「買取型」と「保証型」があり、仕組みが全く異なりますので、別商品としてとらえておきましょう。ほとんどの金融機関で取り扱う「買取型」は金利の範囲が決まっていますので、どの金融機関も最低金利に集中しています。ところが「保証型」は金融機関が独自に決められますので、競争力の高い商品にすることができます。

またフラット35以外の全期間固定金利型を扱っている金融機関は都市銀行などに限られています。フラット35に負けない金利を設定している可能性は少ないですが、念のため確認しておくといいでしょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入当初の金利を、固定2年、固定3年、固定5年、固定10年、固定20年などから選び、期間終了後にもう一度金利タイプを選びます。期間終了後に変動金利を選ぶこともできます。また選択できる期間は金融機関によって異なり、都市銀行は種類が豊富です。ただ固定金利期間選択型では固定10年が変動金利型に近い金利を設定している金融機関が多く、選びやすい金利タイプとなっています。

住宅ローン残高が多い期間に変動金利を選択して金利が上昇すると利息負担が大きくなります。そこで借入当初10年間を固定にしておくことで金利変動リスクを回避しつつ、10年後の金利状況を見て、固定金利型か変動金利型かを選択することができます。ただ期間終了後は金利の引き下げ幅が縮小されますので、シミュレーションをして確認しておく必要はあります。

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